觀點網 過去一段時間，交易商協會的“第二支箭”與央行、銀保監會的“金融十六條”、證監會的“第三支箭”接踵而來，房地產行業的融資端暖風不斷。

利好政策密集出臺之下，房企們聞風而動，不少企業如龍湖、新城、卓越等，在啟動發債、簽約授信的同時，也開始著手準備提前償還部分債券，以穩定市場信心。

近期，中國金茂亦加入了償債大軍。

(資料圖)

12月2日傍晚，中國金茂發布公告稱，由該公司無條件及不可撤回地提供擔保的方興光耀有限公司5億美元年息4.00%優先擔保永久資本證券全部贖回。

該公司明確，其已選擇按證券本金總額5億美元加任何分派(包括任何延期分派及額外分派金額)全部贖回證券，但不包括預定贖回日期2023年1月3日(“首個重設日期”)的累計分派。

過往公告顯示，本次贖回的債券共由兩筆美元債組成，第一筆發行于2017年7月3日，本金總額為3億美元；第二筆債券發行于2017年9月1日，本金總額為2億美元，合計5億美元。

按照彼時的發行公告，兩筆債券的初始利率均為4.00%，須于2018年1月3日開始每半年支付一次利息。

針對本次提前償債，不少投資人在公開平臺表示，“金茂不差錢”。

分析人士亦同意上述觀點，并表示：“在這個階段提前償債，也進一步說明企業保持了良好的流動性，另外，此類企業積極主動進行債務管理，對提振市場信心具有積極意義。”

數據顯示，截至2022年6月末，中國金茂的總負債為3204.49億元，計息銀行貸款和其他借款約為1141.72億元，較去年年末增長7%，其中，一年內到期的有息負債為280.59億元，第二年到期的有息負債為241.30億元。

而報告期末，該公司的現金及現金等價物（不含受限制資金94.34億元）為328.87億元，足夠覆蓋一年內到期負債。

此外，報告期末，中國金茂剔除預收賬款資產負債率為68.0%，凈負債率為64.5%，現金短債比為1.51，三條紅線均處于綠檔狀態。

不過，這些都是在不計入永續債的前提下。

觀點新媒體了解到，通常，房企發行的永續債并不直接計入負債，而是計入“權益”，若加上本次計劃贖回的5億美元債，截至2022年中期，目前金茂還剩7只合計約170億元的永續債存續，計算下來，金茂的壓力可謂不小。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

實際上，永續債，又稱無期債券，是指沒有確定的到期期限或到期期限非常長的債券。一般而言，當這類債券的初始投資期限屆滿之后，企業還能繼續延續投資期限。

與普通的債券融資相比，永續債需要定期支付利息，沒有還本的壓力，短期內不會給企業造成財務困境，此外，相較于其他資本補充工具，永續債還具有發行門檻低、限制少、融資成本相對較低、不計入負債等優勢。

在房企融資全面收緊的2017年前后，大量地產企業以永續債“續命”，其中不乏恒大、碧桂園、融創、金茂等。從財報可以看出，那一年亦是中國金茂“上癮”永續債的一年，年內，該公司共計發行5筆永續債，涉及資金近百億。

不過，永續債并非沒有弊端，這類融資在一定期限后，存在利率跳升或利率重置機制，會增加發行人的還債壓力，存在較大的后續隱性風險。

以本次計劃贖回的兩筆債券為列，上述債券每滿五年為一個延續投資期限，每滿五年的首日則為重設日期，債券利率將按照約定進行重置。

而重設利率的標準則為“重設日期適用國債利率+初步利差（公告明確初步利差為2.238%）+遞升利率（公告明確遞升利率3.00%）”。

根據彼時的公告，兩筆永續債的首個重設日期為2023年1月3日。

以2022年11月的國債利率粗略計算（5年期為3.22%），也就是說，假設債券并未提前贖回，自2023年1月3日起，上述債券的利率將上升至8.458%，相比之下，2022年上半年，中國金茂的融資成本僅為3.76%。

如果短期內金茂沒有相關的回購計劃，這筆債券利率將如同滾雪球一般，越滾越大，甚至以一己之力影響公司整體融資成本。

而金茂選擇提前贖回相關永續債券，無疑能夠避免后續利率跳升帶來的資金壓力。

與此同時，分析人士亦強調：“當前房企融資政策具有非常好的導向，不排除企業利用這個窗口期調整債務結構的可能。”

伴隨近期境內政策持續利好，房企融資利率接連下降。據觀點指數發布的報告顯示，境內融資成本自6月起持續小幅回落，下降趨勢已經延續5個月。當前1-11月新發行境內債券平均利率為3.88%。

具體到房企方面，中海前不久發行的5年期中票票面利率僅為2.85%，而龍湖最新一筆3年期中票利率也僅需3%。

而中國金茂背靠中化集團，融資渠道暢通且成本較低，在永續債利率調檔前夕選擇提前贖回全部債券，或有調整債務結構、優化融資成本的意圖。

解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。