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      解局 | 時(shí)代中國全年銷售近400億與“躺平”境外債

      2023-01-06 05:54:09來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

      觀點(diǎn)網(wǎng) 新元肇啟,碧桂園、萬科等多家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布2022年度銷售數(shù)據(jù)。


      (相關(guān)資料圖)

      1月4日晚間,時(shí)代中國亦披露了2022年未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù),累計(jì)合同銷售(連合營項(xiàng)目銷售)金額約為397.91億元,簽約建筑面積約為247.1萬平方米。

      對(duì)于2022年初定下的650億元銷售目標(biāo),時(shí)代中國完成了61%。

      銷售跌六成

      房地產(chǎn)行業(yè)于2022年經(jīng)歷了一場(chǎng)寒冬,整體銷售下滑明顯,觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示,前100房企權(quán)益銷售金額同比減少45.1%。

      據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解,于2022年12月,時(shí)代中國合同銷售金額約為15.9億元,同比減少82.52%;簽約建筑面積約為9.6萬平方米,同比減少81.82%。

      截至2022年12月31日,時(shí)代中國累計(jì)合同銷售(連合營項(xiàng)目銷售)金額約為397.91億元,同比減少58.37%;簽約建筑面積約為247.1萬平方米,同比減少51.94%。

      來源:觀點(diǎn)指數(shù)整理

      2015至2018年期間,時(shí)代中國銷售增長突飛猛進(jìn),年復(fù)合增長率穩(wěn)定維持在45.9%;2019、2020年銷售增長較此前有所降低,增幅近30%。與此同時(shí),2020年時(shí)代中國終于邁過千億門檻實(shí)現(xiàn)銷售千億的短期目標(biāo)。

      2021上半年再次達(dá)到39.3%銷售增速,但下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊下,時(shí)代中國整年銷售情況輕微下跌4.78%。

      面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多重承壓,時(shí)代中國將2022年銷售目標(biāo)降至650億元,對(duì)此管理層表示,要賺錢就得主動(dòng)降規(guī)模,轉(zhuǎn)換經(jīng)營模式,更注重效益和項(xiàng)目利潤。

      雖然時(shí)代中國并未完成650億元的銷售目標(biāo),但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)顯示,時(shí)代中國全口徑銷售排名還是位列在前50,高于富力、德信中國、禹洲等多家房企。

      時(shí)代中國在2022土拍市場(chǎng)上鮮見身影,但上半年轉(zhuǎn)化了1個(gè)位于廣州的城市更新項(xiàng)目,總可售建筑面積約5.2萬平方米,已納入土地儲(chǔ)備。

      據(jù)去年中報(bào)顯示,截至2022年6月30日,時(shí)代中國布局16個(gè)城市或地區(qū),擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約1915萬平方米,主要分布在國內(nèi)一二線城市及大灣區(qū)。該公司認(rèn)為,這足夠支持今后二至三年的發(fā)展。

      城市更新方面,時(shí)代中國表示,將更聚焦于布局重點(diǎn)城市的核心項(xiàng)目,并退出不確定性較強(qiáng)的城市。

      作為時(shí)代中國發(fā)展核心資本的城市更新項(xiàng)目,需要投入大量資金和成本,現(xiàn)金流緊張下城更項(xiàng)目可能轉(zhuǎn)變成燙手山芋。

      2022年4月,廣州時(shí)代控股集團(tuán)有限公司懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出報(bào)告于網(wǎng)絡(luò)流出,報(bào)告中懇請(qǐng)廣州市政府支持協(xié)調(diào)退回從化、增城3個(gè)項(xiàng)目的舊改履約保證金3億元;懇請(qǐng)協(xié)調(diào)黃埔區(qū)5個(gè)項(xiàng)目由區(qū)政府指定單位或國企承接,4月底歸還前期投入17.1億資金。

      這再印證了時(shí)代中國流動(dòng)性緊張的問題,而城市更新項(xiàng)目已似乎按下暫停鍵。

      暫停支付

      發(fā)布年度銷售數(shù)據(jù)后,時(shí)代中國再發(fā)公告稱,為促進(jìn)對(duì)離岸債務(wù)的整體管理,將暫停支付6只境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)款項(xiàng)。

      來源:觀點(diǎn)指數(shù)整理

      據(jù)公告顯示,截至1月4日,時(shí)代中國尚未支付于2023年到期的6.6%優(yōu)先票據(jù)及于2024年到期的5.55%優(yōu)先票據(jù)的有關(guān)利息,該等優(yōu)先票據(jù)的寬限期分別于2022年12月30日及2023年1月3日到期。

      查詢公開數(shù)據(jù)獲悉,6只優(yōu)先票據(jù)合計(jì)存續(xù)總金額達(dá)25.5億美元。這對(duì)于流動(dòng)性緊張的時(shí)代中國而言,確實(shí)是一筆大數(shù)目。

      公告顯示,未能支付款項(xiàng)或會(huì)導(dǎo)致該兩個(gè)系列境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)持有人要求加快還款,倘發(fā)生此情況,則將賦予其他債權(quán)人(包括該公司所發(fā)行的其他系列境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)持有人)要求加快還款的權(quán)利。

      早前在2022年12月30日晚間,時(shí)代中國就發(fā)布稱暫停支付離岸債務(wù),委聘中金為財(cái)務(wù)顧問與債權(quán)人進(jìn)行對(duì)話。

      時(shí)代中國表示,其目標(biāo)是整體管理其離岸債務(wù),確保其債權(quán)人獲得公平公正的待遇,并提供可持續(xù)的資本架構(gòu)。為達(dá)成此目標(biāo)且鑒于流動(dòng)資金緊絀,集團(tuán)預(yù)期暫停支付其離岸債務(wù)的款項(xiàng)。未能還款或會(huì)導(dǎo)致集團(tuán)債權(quán)人要求加快償還其債務(wù)。

      于公告日期,時(shí)代中國未有接獲任何離岸債權(quán)人有關(guān)要求加快還款的任何通知。

      這則公告提前預(yù)告了時(shí)代中國準(zhǔn)備“躺平”境外債,最新公告不過是“靴子落地”而已。

      由于此次違約,穆迪將時(shí)代中國的公司家族評(píng)級(jí)下調(diào)至“Ca”,并將公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)下調(diào)至“C”,展望維持負(fù)面。穆迪認(rèn)為,預(yù)期內(nèi)的暫停還款反映出時(shí)代中國流動(dòng)性較弱,財(cái)務(wù)靈活性受限;而且經(jīng)營業(yè)績(jī)疲軟,將不得不依靠資產(chǎn)處置或潛在投資者的投資來籌集資金償還債務(wù)。

      進(jìn)入2023年,房企償債壓力并未有明顯減輕。一季度再迎來償還債務(wù)小高峰,1月份約98億美元債務(wù)到期,全年海外債務(wù)到期規(guī)模約589億美元。除了時(shí)代中國,力高地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、億達(dá)中國也在近日宣布暫停境外債務(wù)付款或無法償付到期債務(wù)。

      時(shí)代中國仍展現(xiàn)積極的態(tài)度。為落實(shí)離岸債務(wù)的整體管理,時(shí)代中國已委聘中國國際金融股份有限公司為其財(cái)務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所為其法律顧問,該等顧問將協(xié)助時(shí)代中國與其離岸債權(quán)人進(jìn)行透澈對(duì)話。

      時(shí)代中國表示,集團(tuán)期望與其債權(quán)人進(jìn)行積極對(duì)話,并尋求其支持及與其合作。

      時(shí)代中國 到底有多“錢緊”?2022年中期,時(shí)代中國計(jì)息債余額降至約493億元,上半年凈歸還債務(wù)約50億元。

      截至2022年6月30日,時(shí)代中國受限制銀行存款39.95億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅56.42億元。相較2021年末的現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額206.57億元,下滑得非常顯著。

      盡管面對(duì)現(xiàn)金流緊張情況,時(shí)代中國仍集中有限資源全力保障項(xiàng)目交付進(jìn)度,以維護(hù)正常經(jīng)營。2022年時(shí)代中國已交付38個(gè)項(xiàng)目,近4萬套房;同時(shí),進(jìn)行成本管理,嚴(yán)格管控費(fèi)用支出。通過一系列舉措削減非必要開支,不斷推進(jìn)降本增效,以提升經(jīng)營效率。

      解局 | 從局外到局內(nèi),觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。

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