觀點(diǎn)網(wǎng) 新元肇啟，碧桂園、萬科等多家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布2022年度銷售數(shù)據(jù)。

(相關(guān)資料圖)

1月4日晚間，時(shí)代中國亦披露了2022年未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，累計(jì)合同銷售（連合營項(xiàng)目銷售）金額約為397.91億元，簽約建筑面積約為247.1萬平方米。

對(duì)于2022年初定下的650億元銷售目標(biāo)，時(shí)代中國完成了61%。

銷售跌六成

房地產(chǎn)行業(yè)于2022年經(jīng)歷了一場(chǎng)寒冬，整體銷售下滑明顯，觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，前100房企權(quán)益銷售金額同比減少45.1%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，于2022年12月，時(shí)代中國合同銷售金額約為15.9億元，同比減少82.52%；簽約建筑面積約為9.6萬平方米，同比減少81.82%。

截至2022年12月31日，時(shí)代中國累計(jì)合同銷售（連合營項(xiàng)目銷售）金額約為397.91億元，同比減少58.37%；簽約建筑面積約為247.1萬平方米，同比減少51.94%。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

2015至2018年期間，時(shí)代中國銷售增長突飛猛進(jìn)，年復(fù)合增長率穩(wěn)定維持在45.9%；2019、2020年銷售增長較此前有所降低，增幅近30%。與此同時(shí)，2020年時(shí)代中國終于邁過千億門檻實(shí)現(xiàn)銷售千億的短期目標(biāo)。

2021上半年再次達(dá)到39.3%銷售增速，但下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊下，時(shí)代中國整年銷售情況輕微下跌4.78%。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多重承壓，時(shí)代中國將2022年銷售目標(biāo)降至650億元，對(duì)此管理層表示，要賺錢就得主動(dòng)降規(guī)模，轉(zhuǎn)換經(jīng)營模式，更注重效益和項(xiàng)目利潤。

雖然時(shí)代中國并未完成650億元的銷售目標(biāo)，但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)顯示，時(shí)代中國全口徑銷售排名還是位列在前50，高于富力、德信中國、禹洲等多家房企。

時(shí)代中國在2022土拍市場(chǎng)上鮮見身影，但上半年轉(zhuǎn)化了1個(gè)位于廣州的城市更新項(xiàng)目，總可售建筑面積約5.2萬平方米，已納入土地儲(chǔ)備。

據(jù)去年中報(bào)顯示，截至2022年6月30日，時(shí)代中國布局16個(gè)城市或地區(qū)，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約1915萬平方米，主要分布在國內(nèi)一二線城市及大灣區(qū)。該公司認(rèn)為，這足夠支持今后二至三年的發(fā)展。

城市更新方面，時(shí)代中國表示，將更聚焦于布局重點(diǎn)城市的核心項(xiàng)目，并退出不確定性較強(qiáng)的城市。

作為時(shí)代中國發(fā)展核心資本的城市更新項(xiàng)目，需要投入大量資金和成本，現(xiàn)金流緊張下城更項(xiàng)目可能轉(zhuǎn)變成燙手山芋。

2022年4月，廣州時(shí)代控股集團(tuán)有限公司懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出報(bào)告于網(wǎng)絡(luò)流出，報(bào)告中懇請(qǐng)廣州市政府支持協(xié)調(diào)退回從化、增城3個(gè)項(xiàng)目的舊改履約保證金3億元；懇請(qǐng)協(xié)調(diào)黃埔區(qū)5個(gè)項(xiàng)目由區(qū)政府指定單位或國企承接，4月底歸還前期投入17.1億資金。

這再印證了時(shí)代中國流動(dòng)性緊張的問題，而城市更新項(xiàng)目已似乎按下暫停鍵。

暫停支付

發(fā)布年度銷售數(shù)據(jù)后，時(shí)代中國再發(fā)公告稱，為促進(jìn)對(duì)離岸債務(wù)的整體管理，將暫停支付6只境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)款項(xiàng)。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)公告顯示，截至1月4日，時(shí)代中國尚未支付于2023年到期的6.6%優(yōu)先票據(jù)及于2024年到期的5.55%優(yōu)先票據(jù)的有關(guān)利息，該等優(yōu)先票據(jù)的寬限期分別于2022年12月30日及2023年1月3日到期。

查詢公開數(shù)據(jù)獲悉，6只優(yōu)先票據(jù)合計(jì)存續(xù)總金額達(dá)25.5億美元。這對(duì)于流動(dòng)性緊張的時(shí)代中國而言，確實(shí)是一筆大數(shù)目。

公告顯示，未能支付款項(xiàng)或會(huì)導(dǎo)致該兩個(gè)系列境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)持有人要求加快還款，倘發(fā)生此情況，則將賦予其他債權(quán)人（包括該公司所發(fā)行的其他系列境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)持有人）要求加快還款的權(quán)利。

早前在2022年12月30日晚間，時(shí)代中國就發(fā)布稱暫停支付離岸債務(wù)，委聘中金為財(cái)務(wù)顧問與債權(quán)人進(jìn)行對(duì)話。

時(shí)代中國表示，其目標(biāo)是整體管理其離岸債務(wù)，確保其債權(quán)人獲得公平公正的待遇，并提供可持續(xù)的資本架構(gòu)。為達(dá)成此目標(biāo)且鑒于流動(dòng)資金緊絀，集團(tuán)預(yù)期暫停支付其離岸債務(wù)的款項(xiàng)。未能還款或會(huì)導(dǎo)致集團(tuán)債權(quán)人要求加快償還其債務(wù)。

于公告日期，時(shí)代中國未有接獲任何離岸債權(quán)人有關(guān)要求加快還款的任何通知。

這則公告提前預(yù)告了時(shí)代中國準(zhǔn)備“躺平”境外債，最新公告不過是“靴子落地”而已。

由于此次違約，穆迪將時(shí)代中國的公司家族評(píng)級(jí)下調(diào)至“Ca”，并將公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)下調(diào)至“C”，展望維持負(fù)面。穆迪認(rèn)為，預(yù)期內(nèi)的暫停還款反映出時(shí)代中國流動(dòng)性較弱，財(cái)務(wù)靈活性受限；而且經(jīng)營業(yè)績(jī)疲軟，將不得不依靠資產(chǎn)處置或潛在投資者的投資來籌集資金償還債務(wù)。

進(jìn)入2023年，房企償債壓力并未有明顯減輕。一季度再迎來償還債務(wù)小高峰，1月份約98億美元債務(wù)到期，全年海外債務(wù)到期規(guī)模約589億美元。除了時(shí)代中國，力高地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、億達(dá)中國也在近日宣布暫停境外債務(wù)付款或無法償付到期債務(wù)。

時(shí)代中國仍展現(xiàn)積極的態(tài)度。為落實(shí)離岸債務(wù)的整體管理，時(shí)代中國已委聘中國國際金融股份有限公司為其財(cái)務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所為其法律顧問，該等顧問將協(xié)助時(shí)代中國與其離岸債權(quán)人進(jìn)行透澈對(duì)話。

時(shí)代中國表示，集團(tuán)期望與其債權(quán)人進(jìn)行積極對(duì)話，并尋求其支持及與其合作。

時(shí)代中國 到底有多“錢緊”？2022年中期，時(shí)代中國計(jì)息債余額降至約493億元，上半年凈歸還債務(wù)約50億元。

截至2022年6月30日，時(shí)代中國受限制銀行存款39.95億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅56.42億元。相較2021年末的現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額206.57億元，下滑得非常顯著。

盡管面對(duì)現(xiàn)金流緊張情況，時(shí)代中國仍集中有限資源全力保障項(xiàng)目交付進(jìn)度，以維護(hù)正常經(jīng)營。2022年時(shí)代中國已交付38個(gè)項(xiàng)目，近4萬套房；同時(shí)，進(jìn)行成本管理，嚴(yán)格管控費(fèi)用支出。通過一系列舉措削減非必要開支，不斷推進(jìn)降本增效，以提升經(jīng)營效率。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。