觀點網(wǎng) 2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行疊加多點疫情沖擊，房地產(chǎn)市場受到凜冽寒風(fēng)的侵襲，但也有一小部分房企逆勢實現(xiàn)增長。

【資料圖】

1月9日晚間，越秀地產(chǎn)發(fā)布了2022年的銷售成績。

據(jù)觀點新媒體了解，2022年1月至12月，越秀地產(chǎn)累計合同銷售（連同合營公司項目的合同銷售）金額約為1250.3億元，同比上升約8.6%，年度合同銷售目標(biāo)人民幣1235億元完成率達(dá)101.2%。

資本市場對于該成績亦表示認(rèn)可。1月10日，越秀地產(chǎn)開盤報10.82港元，收盤報10.96港元，漲1.11%；成交額7408.41萬港元，市盈率(TTM)9.36，總市值339.37億港元。

少數(shù)派報告

地產(chǎn)寒冬中能保持銷售增長的企業(yè)并不多。

作為粵港澳大灣區(qū)知名國企，越秀地產(chǎn)背靠廣州國資委及廣州地鐵集團(tuán)，過去一年的銷售表現(xiàn)成為了“少數(shù)派”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

事實上，更早之前的2021年，房地產(chǎn)銷售就已開始降溫，跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。

當(dāng)年，越秀地產(chǎn)完成銷售額1152億元、銷售面積418萬平米，分別同比增長20.2%、10.1%，銷售目標(biāo)完成度達(dá)103%，也是少數(shù)完成銷售目標(biāo)的主流房企之一。

行至2022年，面對行業(yè)不確定性，多數(shù)房企已經(jīng)不再設(shè)定銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)仍然提出全年銷售計劃1235億元，對應(yīng)2021年實際銷售額約有7%的增長。

觀點指數(shù)報告顯示，2022年，前100房企權(quán)益銷售金額同比減少45.1%，而頭部房企銷售景氣程度高于其他企業(yè)，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

2022年1至12月，越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升約8.6%；累計合同銷售面積約為414.00萬平方米，同比下降約0.9%。

雖然僅超出銷售計劃0.3億元，但仍然繼續(xù)完成了目標(biāo)。

觀點指數(shù)報告還顯示，2022年，越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額排在第15位，低于中國金茂、濱江集團(tuán)、綠地控股等企業(yè)；權(quán)益銷售金額位列第十，高于綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)等。

也可以說，越秀地產(chǎn)過去努力獲取的核心城市的核心地段地塊，為項目快速去化、保持溢價打下了一定的基礎(chǔ)。

擴(kuò)儲與融資

2022年，土地市場供應(yīng)減少，房企拿地規(guī)模亦有所下降，但越秀地產(chǎn)同樣走出了與眾不同的曲線。

12月15日，廣州舉行四批集中供地，越秀地產(chǎn)連下兩城，底價41.16億元拿下海珠濱江西路、番禺南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊。前者位于宅地斷供已近10年的海珠濱江西板塊，后者處于“金珠琶”半小時生活圈。

最新公告披露，越秀地產(chǎn)是通過合作方式取得上述兩宗居住用地，權(quán)益占比為9.55%，權(quán)益土地價款為3.93億元。雖未獲知合作方是誰，但通過合作方式獲取高質(zhì)量的高價地塊，不失為穩(wěn)妥之舉。

深耕于廣州，銷售額大部分來源是廣州；同時，2022上半年廣州銷售均價達(dá)3.86萬元/平方米，高于大灣區(qū)及全國銷售均價，越秀地產(chǎn)此次拿地可以擴(kuò)大在廣州和粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)勢。

平安證券研報則顯示，2018-2021年，越秀地產(chǎn)在廣州市場市占率分別達(dá)到11.6%、11.7%、14.7%和13%。

另外，越秀地產(chǎn)還以合作方式獲得杭州錢江新城板塊地塊，實際權(quán)益達(dá)47.98%，總建筑面積約7.38萬平方米，規(guī)劃用途為居住用地，權(quán)益土地價款約為8.74億元。

觀點指數(shù)發(fā)布的“1-11月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”顯示，越秀地產(chǎn)2022年以來新增全口徑土地儲備達(dá)427.66億元，行業(yè)第六；新增權(quán)益土儲265.2萬平方米，列第八位；新增貨值達(dá)1103.4億元，位居第六。

敢于在行業(yè)低潮期拿地，是源于低融資成本的底氣。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

對比同樣具有國企背景的建發(fā)國際，從上圖可見，越秀地產(chǎn)整體融資成本表現(xiàn)均更優(yōu)。

2023年開年，越秀地產(chǎn)又創(chuàng)下一個新紀(jì)錄——大灣區(qū)自貿(mào)區(qū)離岸人民幣債券發(fā)行最大規(guī)模、最低利率。

1月9日，越秀地產(chǎn)通過境外SPV公司Joy Delight International Limited，在澳門金交所成功發(fā)行20億元自貿(mào)區(qū)離岸人民幣債券，期限3年，票面利率僅為4%。

本次債券募集資金將全部用于償還2023年1月到期美元債；據(jù)悉，此次發(fā)行吸引了資本市場高度關(guān)注，發(fā)行利率較初始價格指引大幅收窄20個基點。

離岸債的成功發(fā)行，或?qū)⒏纳圃叫愕禺a(chǎn)海外融資和債務(wù)結(jié)構(gòu)，且成本有進(jìn)一步下降的空間。