首頁 >綜合 > 正文

      世界熱訊:長坡薄雪 | 金地幸存者游戲

      2023-02-28 05:59:10來源:觀點地產網

      編者按:每個時代,每個行業,都會有一條正確的坡道。


      【資料圖】

      2022年,中國經濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰,出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整,尋找重啟與復蘇的道路。

      為了檢視過去及展望未來,觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”,全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標桿企業,他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里?

      與此同時,我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家,從他們的角度,解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

      觀點網 2022年,宏觀經濟面臨下行壓力,中長期住房需求動能釋放減弱及多地疫情反復的大背景下,房企發展又面臨流動性緊張、銷售模式困難、停工風險等問題。

      困局中,眾房企仍在尋找穿越周期的砝碼。

      金地集團作為目前房地產嚴冬下少數的“幸存者”之一,以往采用低權益比例以做大銷售規模的策略,在逆境中降低了投資擴張的資金壓力,使其能夠繼續保持投資能力,為未來盈利保留了增長的空間。

      聚焦在銷售端上,沉默數年后,曾經“招保萬金”中的金地集團重回行業前十。

      觀點指數發布的2022年度房地產企業銷售表現顯示,2022年,金地集團權益銷售1458.8億元,排名第7;全口徑銷售金額2218億元,排名第8。

      與此同時,金地也較大幅度削減了土地投資額度。截至2022年9月底,僅新增土地儲備171萬平方米,總投資額220億元,同比分別下降88.54%、80.62%;權益投資額約89億元。

      小年與挑戰

      2022行業小年大背景下,銷售規模的下滑已不是新鮮事,但就金地而言,恐怕未來還將面臨不小的利潤壓力。

      穆迪曾在2022年5月預測,金地集團的年內合同銷售額約2450億元人民幣,因為在未來6-12個月,中國房地產市場的運營狀況仍將充滿挑戰。

      實際上,全行業銷售下滑程度比穆迪預測空間還要大。

      2022年全年,金地集團累計實現簽約金額2218.1億元,同比下降22.64%;累計實現簽約面積1019.8萬平方米,同比下降25.94%。而在2021年,金地銷售業績曾錄得同比增長18%。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      具體從各月情況看,2022年上半年,金地每月銷售均較同期有所回落,累計錄得1006億元的銷售,較上年同期下探38.21%;下半年修復明顯,其中8、9、10、11月較同期銷售錄得增長,最高增速為10月的22.88%,下半年累計銷售僅較上年同期回落2.17%。

      但從行業整體看,2022年實現銷售過千億的房企里,同比增速均有較大程度的下調,而金地其間就又頗顯亮色。

      2022年,房企在政策調控常態化、多地疫情反復、疊加行業流動性危機中“夾縫求存”,項目建設、交付結轉均受到不小沖擊下,行業盈利狀況進一步惡化,房企整體表現為營收與利潤規模雙雙呈現負增長。

      從金地披露的財報看,毛利率表現分別錄得一季度19.72%、半年報21.98%、三季報20.44%,三項數據里中報數據較2021末21.18%有所回升。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      凈利率方面,金地同樣2022年第三季度為10.07%,較年中下滑,但好于年初水平,比2021年下降0.6個百分點。

      作為房地產市場一直以來的“理科生”代表,金地一直將ROE看成最重要的管理指標。董事長凌克曾對外表示:“好公司的標準,應該是高ROE的公司,并且是沒有采用過多財務手段的高ROE。”

      2022年房企普遍面臨著利潤率指標下滑、拿地成本提高、周轉效率降低的問題,金地也迎來ROE回調的挑戰。

      觀點指數數據顯示,近三年金地ROE分別為20.00%、18.60%、15.69%。2022年,據觀點指數測算,該項指標將回調至12.97%,為近7年低位。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      資產周轉率方面,金地在2016年之前浮動較大,最高至0.38次每年,最低至0.25次每年;2017年后,該項數據趨于穩定,基本保持在總資產周轉率0.21至0.23次每年的水平。

      由于2022年市場繼續下行探底,根據金地三季度數據,資產周轉效率較上年同期下探8.80%,預計2022年該項數據將回歸至0.22次每年的狀態。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      至于ROE影響因素最后一環,權益乘數的表現,2022年前三季度,金地該項數據錄得4.03倍。

      得益于金地積極還債,主動降低自身財務杠桿。截至2022年9月30日,金地債務總額較2021年末減少23億元,資產負債率降低0.89%。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      綜合來看,金地2022年整體毛利率已經觸底,已售未結轉的低毛利項目持續在消化,盈利表現未來將迎來反彈。

      防衛的策略

      2022年8月的金地中期業績會,凌克指出對2022年房地產市場審慎的判斷,根據市場形勢變化,按量入為出的原則,對投資預算進行了壓縮,下半年會根據項目收益、項目現金流情況,尋找優質投資機會,合理確定合作項目比例。

      三季度數據顯示,金地2022年投資強度上遠不及前幾年。

      截至2022年9月末,該公司共新增土地儲備171萬平米,其中權益儲備約62萬平米;總投資額220億元,權益投資額約89億元,新增土儲權益占比為40.1%,全口徑拿地銷售比為13.4%,整體拿地強度較弱,但在北京、上海、深圳、成都等核心一二線城市新增投資額占比超過80%。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      近幾年,金地大多通過合作方式進行市場擴展,新增土儲權益占比在40%-50%左右,低于房企均值。

      2022年三季度財報顯示,該司在土儲權益比繼續呈現下行趨勢。不過低權益比雖然是企業防衛性經營策略,但未來或也將收窄公司盈利空間。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      2022年三季報顯示,金地新增土儲權益由2021年末39.61%調整至36.26%;權益投資金額較上年末增長0.5個百分點,至40.45%。

      觀點指數匯總數據顯示,前三季度金地實現竣工面積732萬平米,新開工面積418萬平方米,前者同比減少52.28%,后者減少77.32%。

      不過,金地2022年前三季度竣工提速帶動的交付量增加,使得其在該季度營收同比增速回升,單季度實現249.6億元,同比增長27.3%。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      觀點新媒體了解到,2022前三季度,金地完成全年竣工計劃的48%,預計四季度竣工交付仍將加速。新開工面積及竣工面積為近年低位,其中竣工面積首次超過新開工面積。

      但即便行業毛利率持續下跌,金地只要對外擴張、銷售、交付規模還在,公司在盈利面依舊能夠持續跑通。

      2022年金地調整了投資策略,收縮了投資強度,對外擴張收縮,也意味著未來整體營收規??s減,也會進一步下調公司利潤預期。

      隨著產業升級,地產行業粗放型時代已過去,更加重視高技術行業和研發行業。金地在此背景中,重點發展產業賽道及代建賽道。

      主要負責商業地產的金地商置,近年來表現日漸突出。

      整體來看,2022年,金地商置累計實現合約銷售總額約617.73億元,銷售總面積約296.72萬平方米。在2022年中期,得益于個別有較高毛利的物業銷售項目在本期集中確認收入,且占整體收入比例較高,毛利率錄得51%,盈利得到修復。

      截至2022年12月末,金地商置合約銷售總額占金地全年總銷售額的27.85%,對業績增長已有支撐作用,且近幾年銷售增速普遍高于金地集團。

      不過,盡管金地商置定位是以寫字樓、公寓等商業地產為主,但從實際經營結構來看,大部分業務仍聚焦在住宅開發。

      2022年中報顯示,金地商置在物業發展、物業投資及管理、小額貸款三項業務營收占總收入比例分別為71%、25%及3%,較上年同期的88%、9%、4%有所提升,但期內銷售物業交付面積減少。

      “商置”之外,金地也提前嗅到了“代建”賽道的機遇,為后續持續提升集團利潤空間帶來期待。

      當下,代建行業憑借高收益率、低風險、低杠桿以及抗周期能力強等優勢,成為行業關注的焦點。

      早在十幾年前,金地就進入了代建領域。截至目前,金地旗下金地管理作為代建行業的領軍企業之一,成為了代建行業的老玩家,但也面臨著與“代建行業的老將新兵”同臺競爭。

      近幾年,金地管理涉足多類型項目代建,不僅有傳統住宅、商辦管理、產業園的管理,甚至養老、教育、醫療方面都積累了比較多的能力。

      截至2022年6月底,金地集團代建業務已布局全國超40座城市,管理服務項目超90個,累計簽約面積超1600萬平方米,其中住宅項目累計貨值超過1000億元,商辦項目投資規模超過420億元,累計政府公建面積超過360萬平方米。

      作為一種輸出房地產開發全流程解決方案的輕資產開發模式,金地提前布局代建,有望在“保交樓”背景下迅速擴容并收成,成為自身維系盈利天平的新砝碼。

      后杠桿年代

      盈利空間收縮的情況下,金地集團仍維持著“再融資”動態平衡,沒有呈現出如其他房企一般的債務違約。

      截至2022年第三季度,金地有息負債總額較中期降低102.6億元至1190.6億元,其中短債占比約33%,貨幣資金余額556.7億元,現金短債比合理,三道紅線指標維持綠檔。

      三季度財報還指出,金地各項公開市場到期債務如期償付,2022年內公開市場到期債務已償清。

      據財報介紹,金地已連續多次按期足額完成境內外公開市場到期債券的兌付,其中包括兌付人民幣公司債券本息83.39億元、境外債券本息4.62億美元、中期票據本息15.76億元,該司年內已無需要償付境內外公開市場到期公司債券及中期票據。

      再從債務結構看,截至2022年9月末,金地負債總額為3503億元,其中流動負債合計2615億元,占比74.65%。資產負債率較2021年末進一步降低0.96個百分點,至75.23%。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      其中短期借款、一年內到期的非流動負債、其他流動負債合計506.07億元。如果算上329.4億元應付票據及應付賬款,則金地短期有息負債額達到835.47億元,較2021年末906.71億元下降明顯。

      期內,金地貨幣資金556.7億元,能夠覆蓋506.07億元短期負債。得益于險資股東,金地在融資層面較其他房企還是具備一定優勢。

      2021年,金地整體籌資性現金流入曾超707億元,在清償422.6億債務及支付股利等資金后,全年籌資性現金流凈額達到105.5億元,由此帶動公司全年現金及現金等價物凈增加103.5億元。

      2022年前三季度,金地籌資活動產生的現金流量上回落,分別錄得-18.37億、-52.76億、-202.7億,籌資活動現金流轉負與償還債務支付的現金增加有關。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      報告期內,金地籌資性現金流入363.6億,較上年同期減少33.52%,但在償還債務所支付的現金上增加了21.91%,較該財年上半年增加164.3億元,至406.5億元。

      由于2022年金地采取積極的清償債務,該季度籌資性現金流凈額同比減少-314.76%,為流出202.7億,期末現金及現金等價物余額為556.4億元,比2021年第三季度增加1.7%,較中期減少12.29%。

      據觀點新媒體統計,2022年前三季度,超20家房企經營性現金流為正值,但若從增長角度來看,僅有8家房企實現了經營性現金流同比正增長,近六成房企經營性現金流負增長。

      營收不斷摸高的金地也收獲了自己連續三個財年(2019至2021年)的經營性現金流為正,截至2022年9月末,金地集團累計錄得經營性現金流119.7億元、投資性現金流負值減少,為流出7.52億元,同比增長90.76%,比中期報告增長245.68%。

      不難看出,金地集團在積極地償還債務,而且投資活動現金流負值減少。在量入為出、投資壓縮的引導下,放緩了對聯合營公司投資,該項數據的支付現金也對應減少。

      另外,籌資活動雖同比放緩,但在自身融資利率水平上保持優化。2022年三季報顯示,金地融資成本已由2019年的4.99%降至2021年的4.56%,再降至2022年三季度的4.50%。

      數據來源:企業公告、觀點指數整理

      報告期內,金地集團存貨規模較高,達1922億元,仍面臨一定去化壓力,在行業下行階段部分項目將面對減值風險。

      整體上看,金地2022年ROE水平雖領先于同行,但在自身仍面臨諸多挑戰。

      融資成本雖然得到優化,但融資規模收縮。積極清償債務后,在手現金在短債及日常營運資金面前,略顯“囊中羞澀”。

      利潤率磨底及凈利率持續走低大背景下,金地ROE將面臨持續壓力;與此同時,投資策略的謹慎及收縮,導致擴張規模不敵同期水平,加上過往自身較低的投資權益,勢必也將持續提升面對未來的盈利空間。

      后杠桿時代,金地在行業凜冬中收窄了投資強度,保持了較為通暢的融資及持續優化融資成本,使得該司成為房地產企業中為數不多的幸存者,彼時的矛點,成為了此時越冬的盾牌。

      長坡薄雪 | 在冬天,如何找到濕雪和一條很長的坡道?

      責任編輯:

      標簽:

      免責聲明

      頭條新聞