觀點網(wǎng) “當(dāng)前正是深蹲起跳的蓄力期，要夯實基層，打造精益高效的組織；要保持整裝待發(fā)的緊迫感，堅定信心，做好攻堅克難的準(zhǔn)備。”

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著深度的調(diào)整與變革，面對環(huán)境的變化，中國金茂總裁李從瑞提到，要修煉內(nèi)功，為持續(xù)的增長蓄力。

3月28日，中國金茂披露2022年成績單。簡單翻閱財報，會發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)雖然始終保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，但這種“穩(wěn)”并非求穩(wěn)守城，更不是墨守成規(guī)，而是在行業(yè)下行的周期選擇調(diào)整自身，不斷鞏固自身發(fā)展的護(hù)城河。

具體來看，對外，中國金茂不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極推動城市運(yùn)營發(fā)展；對內(nèi)，不斷優(yōu)化組織架構(gòu)，提升管理能力，提升人均效能。

正是因為這種“以變應(yīng)變”心態(tài)，在房企業(yè)績普遍下滑的2022年，中國金茂依舊能夠保持著盈利狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，過去一年，該公司毛利131.456億元。

但這份成績單僅僅代表過去，新的一年，前行的根基又在哪里？

有市場人士提到，目前中國金茂核心業(yè)務(wù)大多進(jìn)入成熟期，后續(xù)將持續(xù)為公司發(fā)展注入穩(wěn)進(jìn)動力。加之，隨著疫情管控優(yōu)化、銷售市場逐步回暖，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)Ⅱ?qū)寒回暖，中國金茂或能大象起舞。

面對2023，李從瑞亦保持樂觀且審慎的態(tài)度，他強(qiáng)調(diào)，金茂將堅持穩(wěn)中求進(jìn)，圍繞“防風(fēng)險、調(diào)結(jié)構(gòu)、再聚焦”開展工作，艱苦奮斗、過苦日子。

城市運(yùn)營與產(chǎn)業(yè)邏輯

“要扎實推進(jìn)城市運(yùn)營戰(zhàn)略，持續(xù)做強(qiáng)持有兩翼業(yè)務(wù)，著力推進(jìn)重大創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。”中國金茂管理層曾多次強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)在城市運(yùn)營領(lǐng)域開展探索與實踐。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告別野蠻生長，進(jìn)入新的發(fā)展周期，如何尋找新的業(yè)績增長極，成為企業(yè)當(dāng)下的重要命題。回到金茂本身，依托于城市運(yùn)營商的定位，以前瞻性的布局，持續(xù)發(fā)力多業(yè)態(tài)，這也成為其穿越周期的重要邏輯。

從2022年財報來看，年內(nèi)受益于城市運(yùn)營業(yè)務(wù)的釋放，中國金茂實現(xiàn)收入829.91億元。觀點新媒體了解到，作為中國金茂標(biāo)簽之一的城市運(yùn)營業(yè)務(wù)，2022年繼續(xù)高速發(fā)展，完成了對中國宏泰發(fā)展的私有化，城市運(yùn)營規(guī)模擴(kuò)張獲得新助力。截至年末，該公司已在全國各地成功打造多個城市運(yùn)營的優(yōu)秀作品。

實際上，城市運(yùn)營是中國金茂早在2015年便確立的公司戰(zhàn)略，經(jīng)過多年的探索，目前已經(jīng)形成了一套清晰的城市運(yùn)營執(zhí)行體系，建立了完善的城市運(yùn)營業(yè)務(wù)生態(tài)。

如伴隨著城市運(yùn)營項目逐步進(jìn)入成熟期，該公司核心業(yè)務(wù)板塊亦迎來全面發(fā)展。

物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，中國金茂全年取得簽約銷售金額共計1550億元。除此之外，該公司管理層在業(yè)績會上透露，全年累計回款1616億元，回款率104%，創(chuàng)下歷史新高。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基石，2022年，中國金茂在青島、成都、天津、北京、合肥、寧波、南京、上海及西安等地獲取多幅地塊，土地儲備得到大幅補(bǔ)充。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，中國金茂累計擁有二級土儲達(dá)5250萬平方米，其中，超60%位于環(huán)渤海及華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市集中的地理區(qū)域，超82%位于一二線城市。

大部分土儲布局在高能級城市，無疑為中國金茂鎖定了更多的未來。

物業(yè)服務(wù)方面，金茂服務(wù)于2022年3月在港交所成功上市，上市之后緊抓窗口期加速外拓與收并購動作。截至2022年12月31日，金茂服務(wù)合約建筑面積約8082萬平方米，在管建筑面積約5686萬平方米，同比增幅達(dá)56%。

商業(yè)板塊，青島金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城、天津金茂匯三大商業(yè)項目于2022年12月開業(yè)；酒店板塊，金茂酒店旗下第十四座豪華酒店廣州南沙萬豪酒店于2022年順利開業(yè)。

有分析人士提到，在疫情反復(fù)、品牌拓展意愿降低的2022年，中國金茂能夠?qū)崿F(xiàn)多個商業(yè)項目的開業(yè)，且出租率始終保持高位，展現(xiàn)公司的品牌價值和運(yùn)營能力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，中國金茂擁有在營及在建的商業(yè)中心、寫字樓、酒店規(guī)模分別為196.7萬平方米、222.9萬平方米、109.1萬平方米。

不斷發(fā)力城市運(yùn)營，且依托相關(guān)業(yè)務(wù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局，這是中國金茂在行業(yè)下行的2022，依舊保持前進(jìn)的最大動力。

與此同時，當(dāng)前中國金茂大部分城市運(yùn)營項目已經(jīng)進(jìn)入成熟期與收獲期，這將成為未來業(yè)績提振蓄力。

架構(gòu)調(diào)整與三線“綠檔”

“行業(yè)形勢依然未見好轉(zhuǎn)，我們不能寄希望于市場上漲。”

面對行業(yè)下行周期，不少企業(yè)選擇精簡架構(gòu)，提升企業(yè)管理水平，向管理要紅利，中國金茂亦不例外。

2023年開年，中國金茂也率先進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整。組織架構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，實則是為了適應(yīng)外部的環(huán)境和內(nèi)部需求的變化，從而達(dá)到提升運(yùn)營效率、成本控制等全方位的升級。

據(jù)了解，通過上述架構(gòu)優(yōu)化，中國金茂人均效能提高近50%，極大的提升了員工的內(nèi)驅(qū)力。

顯然，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入成熟階段，過往依賴土地紅利、金融杠桿紅利的時代已經(jīng)過去，面對新的環(huán)境，中國金茂主動適應(yīng)市場規(guī)律，勤練內(nèi)功，擁抱變化以尋求更高的發(fā)展。

除了精簡架構(gòu)，中國金茂還提出，要嚴(yán)守有息負(fù)債不增長，確保三道紅線達(dá)標(biāo)。

從財報數(shù)據(jù)來看，中國金茂現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，繼續(xù)保持“三道紅線”全綠，融資成本進(jìn)一步下降至3.9%的歷史最低水平。

此外，于2022年12月31日，中國金茂有息負(fù)債為1226.65億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為265.48億元，第二年到期的債務(wù)400.88億元，第三年至第五年到期負(fù)債為388.96億元，五年以上有息負(fù)債為171.35億元。

由此可見，中國金茂有息負(fù)債以長債為主，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，且期末公司持有的貨幣資金為447億元，短期償債壓力不大。

翻看財報，各項指標(biāo)之下，市場看到的是，中國金茂于過去一年積極調(diào)節(jié)自身，始終保持發(fā)展節(jié)奏，實現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)步提升與財務(wù)水平的持續(xù)改善。

除此之外，作為央企，中國金茂亦高度重視并主動履行社會責(zé)任，深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，不斷提升升ESG管理能力。

財報提到，該公司制定了ESG三年行動計劃，明晰各項治理要求與目標(biāo)，ESG國際評級持續(xù)提升，并成功入選國資委央企ESG治理先鋒50指數(shù)。

綠色戰(zhàn)略方面，該公司積極響應(yīng)雙碳政策，制定低碳發(fā)展規(guī)劃與實施方案，并成為行業(yè)首批公開披露科學(xué)減碳目標(biāo)的房企，2022年新建項目100%符合綠色標(biāo)準(zhǔn)。