觀點(diǎn)網(wǎng) 在這個(gè)漫長(zhǎng)的冬天，房地產(chǎn)企業(yè)虧損百億似乎已經(jīng)算不上奇怪的事情。

3月31日晚間，禹洲集團(tuán)對(duì)外披露2022年年報(bào)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約267.37億元，同比下降1.23%；毛利約7.25億元，毛利率為2.71%.

(資料圖)

期內(nèi)錄得虧損132.69億元，母公司擁有人應(yīng)占虧損為120.15億元，而上一年則錄得母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為8.62億元。

極端惡劣市場(chǎng)環(huán)境下，2022年是房地產(chǎn)企業(yè)匯兌和資產(chǎn)減值雙殺之年。禹洲解釋年度大額虧損主要受疫情反覆爆發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重放緩，以及緊縮融資環(huán)境的多重影響，導(dǎo)致在2022年集團(tuán)納入結(jié)算的項(xiàng)目毛利受壓。

另外，受市場(chǎng)環(huán)境影響，公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提的存貨及其他資產(chǎn)減值撥備增加和投資物業(yè)公允值虧損；以及由于2022年內(nèi)資本化利息金額減少，導(dǎo)致集團(tuán)的融資成本大幅上升。

業(yè)績(jī)有所下滑

年報(bào)顯示，期內(nèi)禹洲集團(tuán)總收入為267.37億元，較去年同期下降1.23%，主要原因是年內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)收入下降所致。

其中，物業(yè)銷售收入約為262.89億元，占總收入的98.32%；投資物業(yè)租金收入約為2.27億元，按年下降25.14%；物業(yè)管理收入約為2.12億元，按年下降59.22%；酒店運(yùn)營(yíng)收入約為948萬(wàn)元。

在物業(yè)銷售方面，2022年禹洲交付的物業(yè)總建筑面積約為188.28萬(wàn)平方米，交付及確認(rèn)銷售的物業(yè)平均銷售價(jià)格，為每平方米13962元。

在物業(yè)銷售確認(rèn)收入在區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角區(qū)域仍然是主要的貢獻(xiàn)區(qū)域，長(zhǎng)三角區(qū)域、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、華中區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)及西南區(qū)城的確認(rèn)銷售金額分別為148.74億元、47.29億元、20.68億元、16.93億元、16.03億元和13.22億元，分別貢獻(xiàn)確認(rèn)金額的56.58%、17.99%、7.87%、6.44%、6.09%及5.03%。

在嚴(yán)峻的大環(huán)境與疲弱的樓市環(huán)境下，禹洲于2022年的合約銷售金額有較大幅度下滑，全年實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為356.08億元，而在上年禹洲的銷售金額為1050.21億元，同比減少約66%；累計(jì)銷售面積為201.63萬(wàn)平方米；平均銷售價(jià)格為每平方米17660元。

從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域依然是集團(tuán)合約銷售貢獻(xiàn)占比較大的區(qū)域，合約銷售達(dá)171.89億元，占整體合約銷售金額的48.27%，其中上海、杭州、蘇州、合肥及無(wú)錫作為該區(qū)域的核心布局城市，合共貢獻(xiàn)合約銷售金額達(dá)133.91億元，環(huán)渤海區(qū)域及海西經(jīng)濟(jì)區(qū)合共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額100.27億元，占集團(tuán)合約銷售總額的28.16%。

在投資物業(yè)方面，禹洲集團(tuán)物業(yè)投資板塊覆蓋多種商業(yè)物業(yè)形態(tài)，主要打造“禹悅”品牌購(gòu)物中心和“禹洲廣場(chǎng)”品牌寫字樓和商業(yè)街三條產(chǎn)品線。

目前，禹洲物業(yè)投資項(xiàng)目已進(jìn)入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，業(yè)務(wù)主要集中在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域和大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有已開業(yè)項(xiàng)目32個(gè)及籌備期項(xiàng)目9個(gè)，共41個(gè)項(xiàng)目，打造商業(yè)面積超174萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心、寫字樓及小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的占比分別為62%、20%及18%，合作品牌超1000個(gè)、戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌約1600個(gè)。

截至2022年12月31日，該集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總可供銷售建筑面積約1580萬(wàn)平方米，172個(gè)項(xiàng)目，分布于六大都市圈共38個(gè)城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣6993元，禹洲稱足夠滿足集團(tuán)未來(lái)兩至三年的發(fā)展需求。

毛利與成本

除去行業(yè)下行帶來(lái)的挑戰(zhàn)，禹洲還在解決“歷史遺留問(wèn)題”，比如在為前幾年拿貴地“埋單”。

期內(nèi)，該集團(tuán)毛利約為7.25億元，毛利率僅為2.71%，這也是歷史毛利率至低點(diǎn)。2017年—2019年，該公司毛利率分別為35.40%、30.72%及26.21%。2020年曾跌至4.61%，于2021年回升至15%。

禹洲于年報(bào)中稱，毛利率下降主要由于在2022年確認(rèn)了廈門、泉州、惠州及金華的虧損項(xiàng)目?？梢?，在拿地方面，禹洲的布局雖然以高能級(jí)城市為主，但高拿地價(jià)疊加一二線城市的調(diào)控影響，一直侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)。

另一方面則是成本提升。2022年，禹洲集團(tuán)銷售成本約為260.12億元，比2021年約230.11億元上升13.04%，這部分主要包括集團(tuán)的土地成本、建筑成本、資本化利息及于期間及過(guò)往期間由合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司轉(zhuǎn)變?yōu)樽庸舅a(chǎn)生的物業(yè)公允值調(diào)整。禹洲稱銷售成本上升主要是隨著年內(nèi)集團(tuán)交付的物業(yè)建筑面積增加所致。

年報(bào)顯示，禹洲集團(tuán)于2022年錄得投資物業(yè)公允值虧損約為3.15億元（2021年投資物業(yè)公允值收益為7.18億元），投資物業(yè)公允值虧損主要是由于市場(chǎng)環(huán)境惡化導(dǎo)致上海、廈門、合肥及香港部分投資性物業(yè)公允值下降所致。

而行政開支則上升到11.31億元，較2021年增長(zhǎng)35.52%。禹洲地產(chǎn)表示，該增長(zhǎng)主要由于集團(tuán)的優(yōu)先票據(jù)交易費(fèi)用攤銷所致。

另外，禹洲期內(nèi)投資減值，也就是于合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司投資的減值為4.08億元，其他應(yīng)收款項(xiàng)減值41.51億元。其他開支中，還計(jì)提了6.61億元的商譽(yù)減值，導(dǎo)致期內(nèi)開支成本從上年的9987萬(wàn)元激增至8.72億元。

融資成本則由2021年2.76億元，上升至2022年6.74億元，這部分主要是由于年內(nèi)資本化利息金額減少所致。

值得關(guān)注的是，禹洲集團(tuán)已就獨(dú)立第三方獲授的融資向銀行及其他貸款人提供的擔(dān)保金額為46.47億元，并就擔(dān)保確認(rèn)預(yù)期信貸損失撥備17.44億元（2021年12月31日為2703萬(wàn)元）。

負(fù)債與現(xiàn)金流

2022年備受關(guān)注的還是禹洲的負(fù)債和現(xiàn)金流情況。于2022年12月31日，該集團(tuán)現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金）為71.39億元，較2021年12月31日的約175.2億元下降59.25%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為56.31億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法覆蓋短期負(fù)債。

同一時(shí)期，禹洲集團(tuán)的銀行及其他貸款、公司債券以及優(yōu)先票據(jù)余額合共為551.2億元（其中若干貸款以集團(tuán)若干投資物業(yè)、持作銷售用途的物業(yè)及在建物業(yè)作抵押），較去年下降2.58%。

截至2022年12月31日止，禹洲未付清優(yōu)先票據(jù)利息3.89億美元及未支付三筆優(yōu)先票據(jù)的本金共計(jì)1.41億美元(相當(dāng)于人民幣9.82億元)。相關(guān)未支付利息及逾期本金已造成優(yōu)先票據(jù)協(xié)議的違約事件。

于2022年12月31日，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率(剔除合約負(fù)債后的總負(fù)債除以剔除合約負(fù)債后的總資產(chǎn))為78.25%，較2021年12月31日止上升9.06個(gè)百分點(diǎn)。

截至期末，禹洲集團(tuán)的凈負(fù)債比率為191.35%。按照年報(bào)解釋，凈資產(chǎn)負(fù)債比率為計(jì)息銀行及其他借貸、公司債券及優(yōu)先票據(jù)，減現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金及始初期限超過(guò)三個(gè)月之無(wú)抵押定期存款除以權(quán)益總額。

這樣的環(huán)境中，禹洲也曾出售資產(chǎn)增加現(xiàn)金流，當(dāng)中包括以10.58億元的對(duì)價(jià)出售禹洲物業(yè)予華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

禹洲于年報(bào)中表示，盡管自2022年初開始，國(guó)家陸續(xù)頒布及實(shí)施了“降息降準(zhǔn)”、“保交樓專項(xiàng)借款”、“金融16條”、“三支箭”等多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資支持政策，而實(shí)際上民營(yíng)地產(chǎn)公司融資渠道并未有實(shí)質(zhì)性放松和打開，新增貸款融資依然受限。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的工程款、存量債務(wù)本金及利息償付等剛性開支，持續(xù)不斷地消耗企業(yè)現(xiàn)金存量，使得現(xiàn)金流持續(xù)在低位徘徊運(yùn)行，資金鏈常年呈緊繃狀態(tài)。