深圳名校優先保障房的消息

引起了人們的關注

(資料圖片僅供參考)

也引發了人們對“租購同權”的討論

保障房社區配建學校

被認為是租購同權的有益嘗試

近年來

多地正在落戶、教育等方面

積極探索

實現“租購同權”

離我們還有多遠？

保障房住戶子女優先入學？

2023年4月10日，深圳市光明區教育局發文，其中提到，長圳保障房配套學校（暫定名）學位在滿足保障性住房小區住戶子女需求的情況下，剩余學位面向全區招生。

其中一個保障房項目，總房源9672套，有7056套面向公共租賃住房在冊輪候人配租。同時它也是人才房，部分房源優先面向光明科學城科學家及光明區政府重點扶持的企事業單位配租。

而長圳保障房的配套學校是84班九年一貫制學校，由光明區政府與深圳中學合作辦學，后者的教育實力位居廣東省前列。

這是不是意味著，保障性住房小區住戶子女可以優先上名校？這件事，一度引發該校周圍商品房業主的不滿。

不過，光明區教育局其后發布了學區劃分方案，擬通過擴建學校、擴大辦學規模的方式，妥善調整學區分配。

另據報道，3月，深圳大鵬新區也將兩個保障性住房項目設為一間學校的單享學區。

優先滿足保障性住房小區住戶子女入學的做法，雖然讓周圍商品房的業主頗有微詞，但從一定程度上來說，深圳在“租購同權”方面，正在做出積極的嘗試。

積極探索

為什么說，“優先保障房入學”，是一種有益嘗試？

這還要從我國住房保障體系的概念說起，它以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體，保障人群范圍很廣。

公租房主要解決城鎮住房和收入雙困家庭；保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市，特別是城市的新市民和青年人的住房問題；共有產權住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經濟實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然介紹，保障房社區配建學校是租購同權的有益探索。這一次熱議的核心“名校”本身即是保障房社區配套建設的學校，就是滿足該社區居住人口就學問題。在“租購同權”實現方面，附著于房子上的權利分配，以教育資源分配為首，各地方都進行過各種探索。

趙然提到，一直以來，在廣深地區，“租購同權”相關政策都走在全國前列。

早在2017年，廣州市政府就發文明確，賦予符合條件的租房者子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。去年，深圳市發文明確，各區在項目認定時應統籌考慮學位配套問題。出租人在出租前書面告知承租人房屋的學位配套情況并作為住房租賃合同附件。

住房租賃企業也有相關探索。趙然提到，有些租賃式社區就可為租房人群提供附近學校的學位。隨著各地租賃住房專項用地建設租賃式社區陸續入市，租賃式社區配建學校為本社區租住人口提供學位不僅是租購同權的有益探索，同時也為社區所在區域提供更多的學位，從一定程度上緩解附近購房人群的就學問題。

核心城市探索公共資源均衡化

中指研究院研究副總監徐躍進提到，近年來，為完善租購并舉住房制度，多地積極探索租購在落戶、子女教育等方面的租購同權，其中外來人口規模大、租房人口占比高的上海、北京等核心城市走在了全國前列。

落戶方面，上海、北京兩地本地戶籍人員均可在租房地落戶，針對外地戶籍人員，上海和北京均實行積分落戶制度，其中上海積分與房產脫鉤；北京租房可納入落戶積分，但在自有產權住房居住積分（每年1分）是在合法租賃住所居住積分（每年0.5分）的兩倍。

子女義務教育方面，上海實行積分入學政策，積分標準與租購脫鉤，非本地戶籍子女入學需持居住證，且有一定社保或就業要求；北京租戶群體在區域內穩定就業一定年限，且取得穩定住所證明，子女亦可在父母工作所在區就近入學，但就學資格排在本區戶籍有房家庭之后。

58安居客房產研究院院長張波提到，近幾年，上海在學區探索層面較多，一方面推進集團化辦學的方式，建立了很多優質學校的分院，并把部分學校統籌起來，讓更多學生可以就近在優質學校上學，分散了學區資源的壓力。另一方面也在進公民辦的統籌搖號等方式弱化學區門檻，建立起類似多校劃片的資源均衡化方式。

張波指出，上海通過租房可以有效解決子女的入學問題，但租房在優質學區層面的推進還存在較大的難度。總體來看，推進教育資源的租購同權是大勢所趨，但需分步驟分階段推進，教育資源的公平化將更有利入學問題不斷得到更優解，讓新市民更好享受到平等的公共資源。

“公共住房主導是不可阻擋的新格局”

在業內看來，“租購同權”的推進仍需不斷發展。

徐躍進指出，租購同權的推進仍有難度，在我國，義務教育等公共服務一般與戶籍掛鉤，而戶籍往往與房產關聯。要想推進租購同權，就需要讓落戶與購房脫鉤，而這一步的實現是有難度的。目前，有部分城市出臺了允許租房落戶的相關政策，但普遍設立了學歷或社保等限制條件。

此外，在公共服務資源供給相對不足的情況下，購房成為享受公共服務的一種篩選機制，購房者通過支付房價，變相地支付了地價，支持城市發展建設，購房者相應地享受到相對優質的公共服務，這是土地財政機制下的一套運轉邏輯。

目前，我國公共資源尤其像優質教育資源的供給仍不均衡，如果實現租購同權，則可能導致優質公共資源供不應求的情況，進而可能產生尋租等新的不公平問題。所以，租購同權的推進必然要伴隨著公共服務資源供給端的持續發展，而這需要一個過程。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，人口紅利式微以后，“搶人才”很快就過渡到了“搶人口”，各地政府開始搶著給租房的人群提供市民化的公共服務，而“房價只漲不跌”的預期打破，更強化了這種趨勢。

以深圳為例，深圳住房供應體系的大調整，即公共住房開始主導，這是不可阻擋的新格局和新趨勢。公共住房主導，糾偏過去過度市場化，回歸到租購并舉、重視保障的新導向，已經成為事實。

貝殼研究院高級分析師黃卉認為，從未來的發展來看，建議一是無論是否采用積分落戶政策，建議減少租購差距，逐步減弱與購房的掛鉤。二是優化教育資源的分配方式，加大對實際居住或繳納社保時長等的衡量。三是加快完善租賃稅收優惠體系，降低租房家庭備案難度，讓租房家庭也能更便利享受到城市的基本公共服務。