觀點網 據“華夏幸福創新業務”官微近日消息，2022年，華夏幸福物業實現全口徑營收17.37億元（不含幸福物業為華夏幸福合并報表范圍內子公司提供服務所產生收入的營收為13.54億元），毛利率24.05%。

2020年物業風口時，華夏幸福物業受到的市場關注度并不高，如今為推動債務重組，華夏幸福新設微信公眾號，開始更積極披露旗下物管業務經營情況。

城市服務外拓

(資料圖片僅供參考)

值得一提的是，或許是為了彰顯獨立性，本次披露的收入口徑跟過往不太一樣。若按華夏幸福2022年財報顯示，該公司物業管理服務營收一直維持少量增長，2020年、2021年及2022年的數字分別為12.28億元、12.74億元及13.54億元，而最后的數字剛好與上述幸福物業全口徑營收不包含的數字一致。

據悉，旨在提升經營獨立性，幸福物業將2022年定為市場化拓展元年，期內實施無收并購的純市場化拓展機制，外拓簽約63個項目，包括四川伙伴產業園、唯品會鄭州機場南物流園、霸州休閑食品產品港等項目，簽約額達到7.08億元，同比增長220%。

于官微中，華夏幸福物業并未披露整體規模，僅選擇發布城市服務擴展情況，2022年，其城市服務在管面積達到1.38億平方米，合約面積9.71億平方米。截至2022年底，幸福物業城市服務業務累計覆蓋50個城市，社區物業接管戶數達到42.5萬戶，累計服務園區企業1000余家。

作為近年來備受關注的新賽道，城市服務具有的特點包括單合同金額高、服務周期長、結算單位（政府）可信度高等，對于物業公司增加資金有一定的作用。

同時，城市服務是一個超萬億的市場，有利于物業公司快速提高業務規模、項目密度，而短期內有質量的規模增長仍是資本市場評價物業公司市值的關鍵要素。

華夏幸福物業表示，外拓項目中，城市服務、園區服務簽約額占比較高，達到57%，與轉型為城市服務商發展戰略契合。

此外，2022年，幸福物業增值業務實現量的增長與質的提升，期內收入6899萬元，毛利率達84%，同比提升6個百分點，毛利占比達14%。

據了解，華夏幸福物業增值業務產品體系較多，涵蓋了從場地租賃、廣告傳媒、資產經營、美居裝修、工程改造到線上商城、企業團購等多維度服務。

500億估值與債務重組

2022年財報顯示，為推動債務重組落地、保障債權人利益，華夏幸福立足自身業務情況主動謀劃，依托《以股抵債方案》搭建“幸福精選”和“幸福優選”兩大業務平臺，以平臺股權抵償金融及經營債務，在實施金融債務以股抵債的同時，積極推進經營債務重組。

按照華夏幸福去年12月14日公布的方案，幸福物業100%股權、深圳伙伴60%股權及蘇州火炬51%股權都將被打包進“幸福精選平臺”，與代建業務“幸福優選平臺”一起加入債務重組。

其中，幸福物業是承擔物業服務業務的實體，服務內容包括城市服務、住宅服務和園區服務等；深圳伙伴與蘇州火炬業務類似，都是做產業、科技園區招商運營。

價值方面，“幸福精選平臺”預測估值500億元，而“幸福優選平臺”預測估值521.40億元，華夏幸福計劃按照八折或者七五折的價格，以上述兩個平臺49%的股權實施債務重組。

2022年，“幸福精選平臺”中的幸福物業、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司合計實現營業收入為30.8億元（含幸福物業為公司合并報表范圍內子公司提供服務產生的營業收入），凈利潤2.1億元。

可以看出，幸福物業營收17.37億元占了“幸福精選平臺”營收的一半以上，但過去幸福物業在華夏幸福體系內較弱的存在感，以及以往對母公司的高度依賴，均使得其價值被市場質疑。

橫向對比同行，濱江服務、建發物業2022年營收分別是19.83億元、22.9億元，與幸福物業較為接近，兩者截至5月8日的估值卻僅有約57.49億元、49.01億元，距離500億元相差近十倍。

由此來看，華夏幸福物業專注于提高獨立性以及拓展城市服務，估值考量和推動債權人重組意愿應該是重要原因。

截至4月29日，華夏幸福以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”股權抵償金融債務金額（本息合計，下同）約為74.27億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為19.55%；華夏幸福以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”股權抵償經營債務金額約為31.56億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為1.58%，獲得“幸福優選平臺”股權比例約為6.47%。