觀點(diǎn)網(wǎng)8月25日，綠城服務(wù)公布2023年中期業(yè)績(jī)，并面向投資者召開(kāi)中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

總體來(lái)看，核心業(yè)績(jī)指標(biāo)均保持正向增長(zhǎng)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入82億，同比增長(zhǎng)20.1%；毛利15.3億，同比增長(zhǎng)16.6%；毛利率18.7%，核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)7.1億，同比增長(zhǎng)20.2%；歸母凈利潤(rùn)4.16億，同比增長(zhǎng)21.8%。

受行業(yè)與大環(huán)境影響，綠城服務(wù)近年來(lái)收入與利潤(rùn)增速上均存在一定下滑，跟去年同期相比，收入增速下滑1.9個(gè)百分點(diǎn)，毛利增速下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)。

【資料圖】

2022年綠城服務(wù)對(duì)應(yīng)收款等資產(chǎn)計(jì)提了部分壞賬準(zhǔn)備，致使上半年歸母凈利潤(rùn)大幅下降37.6%至3.41億元，今年凈利潤(rùn)增速回正，但與2021年中期相比仍下降23.9%。

毛利率連續(xù)四年下降，2020-2023年中期毛利率分別為20.6%、20.1%、19.2%、18.7%。

對(duì)于未來(lái)業(yè)績(jī)指引，據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，綠城服務(wù)行政總裁金科麗表示，全年業(yè)績(jī)指引仍保持不變，即核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增速在20%-25%之間，毛利率在16.5%-17.5%之間，以及經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流要覆蓋凈利潤(rùn)一倍。

盈利質(zhì)量挑戰(zhàn)

盡管一直號(hào)稱推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)和城市服務(wù)轉(zhuǎn)型，但綠城服務(wù)的底色仍是物業(yè)服務(wù)，該項(xiàng)收入依然是其最大的收入和利潤(rùn)來(lái)源，上半年收入增長(zhǎng)20.4%至52.51億元，占總收入比重微增0.2個(gè)百分點(diǎn)至64.1%。

貢獻(xiàn)了超六成收入的物業(yè)服務(wù)在盈利水平上則不如其他業(yè)務(wù)強(qiáng)勁，該板塊毛利率僅13.8%，與去年持平，在物管行業(yè)普遍面臨毛利率壓力的局面下維持不降已實(shí)屬不易。物業(yè)服務(wù)上半年貢獻(xiàn)毛利7.26億元，占總毛利47.4%。

物業(yè)服務(wù)之外，綠城服務(wù)還有三大業(yè)務(wù)板塊：園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)和科技服務(wù)，三者占上半年總收入比重分別為20.2%、13.1%、2.6%。

三大業(yè)務(wù)規(guī)模均取得不同程度增長(zhǎng)，其中園區(qū)服務(wù)收入達(dá)16.57億元，同比增長(zhǎng)26.5%；咨詢服務(wù)收入達(dá)10.75億元，同比增長(zhǎng)12.3%；科技服務(wù)收入達(dá)2.13億元，同比增長(zhǎng)6.6%。

園區(qū)服務(wù)是綠城服務(wù)圍繞業(yè)主的生活需求，構(gòu)建以文化教育、健康養(yǎng)老、新零售、到家服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等五大生態(tài)于一體、線上線下相融合的生活服務(wù)平臺(tái)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)被綠城服務(wù)視為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ习肽曦暙I(xiàn)毛利4.02億元，同比增長(zhǎng)32.4%。

上半年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)中的居家生活服務(wù)增長(zhǎng)較為亮眼，收入達(dá)到2.2億元，同比增長(zhǎng)了122.6%，主要是由綠城服務(wù)于2022年11月與綠城理想生活服務(wù)集團(tuán)于浙江綠城房屋服務(wù)系統(tǒng)有限公司層面的股權(quán)合作影響。

與物業(yè)服務(wù)相比，園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)和科技服務(wù)三大業(yè)務(wù)具有更高的毛利率水平，其中園區(qū)服務(wù)毛利率同比增加1.1個(gè)百分點(diǎn)至24.3%；科技服務(wù)毛利率同比增加5.3個(gè)百分點(diǎn)至36.6%；受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，咨詢服務(wù)毛利率減少5.9個(gè)百分點(diǎn)至30.1%。

科技服務(wù)為綠城服務(wù)打造的差異化產(chǎn)品體系，核心產(chǎn)品為全域平臺(tái)及智慧物業(yè)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在2022年上半年取得迅猛增長(zhǎng)，收入同比增長(zhǎng)296.8%至近2億元，占總收入比重從2021年的0.9%提高至2.9%，今年中期增長(zhǎng)卻沒(méi)有前一年那么強(qiáng)勁，收入貢獻(xiàn)占比反而微跌了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，隨著營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)大，科技服務(wù)板塊的毛利率難以避免出現(xiàn)大幅度滑坡，從2020中期的68%到2022年中期的31.3%，近乎腰斬。

從總體毛利率水平來(lái)看，盡管沒(méi)有出現(xiàn)非常大幅度的變動(dòng)，但整體盈利質(zhì)量一直處于下滑狀態(tài)，毛利率已經(jīng)連續(xù)四年下降，從2020年中期的20.6%滑落至今的18.7%。

規(guī)模增長(zhǎng)壓力

綠城服務(wù)曾提出兩個(gè)轉(zhuǎn)型：一是從物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)轉(zhuǎn)型；二是從園區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)型。

據(jù)參會(huì)投資者透露，金科麗此次再談轉(zhuǎn)型稱，在向生活服務(wù)、城市服務(wù)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，將聚焦優(yōu)質(zhì)賽道、優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)客戶，充分發(fā)揮物業(yè)運(yùn)營(yíng)加多元經(jīng)營(yíng)的協(xié)同效應(yīng)，全面提升一體化運(yùn)營(yíng)能力。

賽道升級(jí)方面，住宅服務(wù)聚焦中高端物業(yè)市場(chǎng)，向“物業(yè)+生活”轉(zhuǎn)型；持續(xù)增容城市服務(wù)，聚焦新城模式、全域模式和縣域模式，向物業(yè)加生活加公共服務(wù)轉(zhuǎn)型。

地域上，聚焦省會(huì)城市與其他一二線城市，圍繞優(yōu)質(zhì)國(guó)央企和重點(diǎn)城市地方城投、國(guó)投等單位快速繪制客戶地圖，全面推廣杭州的非住宅發(fā)展模式、上海的存量換新模式，安徽的大客戶發(fā)展模式，持續(xù)深耕客戶區(qū)域和核心城市群，新增年飽和營(yíng)收超億元的高市占深耕區(qū)域不少于5個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，綠城服務(wù)目前在管項(xiàng)目達(dá)到2851個(gè)，覆蓋了全國(guó)30個(gè)省、直轄市和自治區(qū)，以及220個(gè)城市，在管面積為4.15億平方米，其中住宅占比達(dá)到80.5%。

中報(bào)提到，該公司期內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)繼續(xù)延伸，住宅類(lèi)、商企類(lèi)、城市服務(wù)類(lèi)多維發(fā)展，服務(wù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2023年上半年先后突破張江基因島、中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)先進(jìn)技術(shù)研究院等城市地標(biāo)項(xiàng)目。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城服務(wù)期內(nèi)新簽約非住宅物業(yè)項(xiàng)目單年合同金額占比繼續(xù)提升約5個(gè)百分點(diǎn)，并已形成以八個(gè)非住賽道為主的非住宅產(chǎn)品矩陣。

但從在管面積情況看，住宅仍是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，非住宅僅占在管面積19.5%，占比較去年同期還下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

由此觀之，綠城服務(wù)在非住業(yè)態(tài)拓展上仍有較大發(fā)力空間。

規(guī)模增長(zhǎng)方面，綠城服務(wù)今年上半年在管面積較2022年同期凈增加6520萬(wàn)平方米達(dá)到4.15億平方米，增幅18.7%，比往年增速有所減緩，但也維持了可觀的增長(zhǎng)；儲(chǔ)備面積3.79億平方米，同比增長(zhǎng)3.7%，2022年同期的增速為21%。

從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管維持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，但綠城服務(wù)承壓痕跡卻處處顯露。最顯而易見(jiàn)的是應(yīng)收賬款規(guī)模，從2021年末的30.55億元增加58.43%至48.4億元，今年上半年繼續(xù)增長(zhǎng)至61億，增速達(dá)到26.6%，超過(guò)了收入的增速。

現(xiàn)金方面，于2023年6月30日，綠城服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為36.95億元，較于2022年末的41.83億元下降11.7%。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流情況較去年有所好轉(zhuǎn)，2022年同期凈流出5.16億元，今年上半年凈流出1.43億元。

值得注意的是，與大多物業(yè)公司的輕資產(chǎn)屬性不同，綠城服務(wù)在文化教育以及康養(yǎng)業(yè)務(wù)等方面大面積采用了重資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。曾于2019年花費(fèi)3.2億元人民幣收購(gòu)了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權(quán)，目前MAG短期借款約有2.34億元，將于2024年5月到期償還。