觀點網物管行業已然進入業績放緩估值回歸理性的階段，邁入2023年，雖然有回暖的跡象，但仍在歷史低位。

8月29日，碧桂園服務召開2023年中期業績發布會，出席管理層有首席戰略官徐彬淮、首席財務官黃鵬、首席市場官汪英武，執行董事、總裁李長江并未出現在現場。

【資料圖】

中報顯示，2023年上半年，碧桂園服務實現收入207.33億元，同比增長3.4%；毛利51.58億元，同比減少4.3%；公司股東應占利潤23.51億元，同比減少8.7%；公司股東應占核心凈利潤為26.15億元，同比減少9.5%。

備受關注的頭部物管企業碧桂園服務中報一出，資本市場反應顯著，截至收盤漲9.77%，報9.45港元，成交額達7.42億港元，總市值318.77億港元。

業務的邊界

“物管行業仍是政策鼓勵的發展期，還處于存量增長發展的趨勢，可能增量得慢一些，存量還很廣大，而且業務的邊界一直在打開。”黃鵬在業績會上介紹稱。

碧桂園服務已是中國物管行業內規模最大的物管企業，收入、凈利潤等均位于行業前列。

分業務板塊來看，碧桂園服務的物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、“三供一業”業務、城市服務、商業運營服務的收入占比分別為58.8%、9.1%、4.7%、3.9%、11.5%和2.6%。

據觀點新媒體了解，物業管理服務收入121.88億元，同比增長10.9%。其中，由碧桂園集團開發的物業收入53.35億元，同比增長17.1%，占該業務收入增2.3個百分點至43.8%；由獨立第三方物業的收入68.53億元，同比增長6.58%。

于2023年6月30日，除“三供一業”業務外，碧桂園服務收費管理面積由2022年同期約8.43億平方米增加約7280萬平方米至約9.16億平方米。加上“三供一業”的收費管理面積8820萬平方米，收費管理面積正式超過10億平方米。

收入方面，除了“三供一業”業務，其他業務板塊都有不同程度下滑。

黃鵬對此表示，上半年因為外圍環境的變化，導致一些業務收入沒有達到預期甚至下降，這是很多行業外部因素造成的。

社區增值服務、非業主增值服務兩項板塊是由于業務模式的變化和房地產企業出現階段性的調整導致收入減少，雅生活亦遭到同樣的問題。

黃鵬指出，上半年業績實際離公司內部目標還是有一定距離，當下會繼續開展業務，調整結構，解決非業主增值收入下降等造成的沖擊，重新激發內生增長突破。公司成長方式主要都采用內生方式，除了要突破一些能力，可能會使用的少量并購手段。

另一方面，城市服務收入下降主要由主動縮減若干低毛利率業務所導致。

正因為退出偏低毛利的業務，城市服務分部毛利率由截至2022年6月30日止六個月約18.1%上升3.0個百分點至21.1%；商業運營服務分部毛利率由上年同期36.4%上升2.0個百分點至38.4%。

而物業管理服務保持較為穩定的水平，整體毛利率則由截至2022年6月30日止六個月26.9%下降2.0個百分點至24.9%，主要是因為小區增值服務及非業主增值服務驟跌。

期內，整體毛利由截至2022年6月30日止六個月53.87億元減少約2.29億元至51.58億元，降幅約4.3%。

現金流追求

對于關聯房企風險傳遞的問題，黃鵬表示，關鍵做好三個方面：其一，要做好一個好乙方，配合甲方保交樓，堅守服務穩定大局，積極協助兄弟房地產公司化解風險和輿情。

其二，嚴格遵守法律底線，遵守上市規則，確保兩家公司業務和財務的獨立性，不會做任何利益輸送的行為；甚至必要的時候適當縮減一些不必要的關聯交易和服務；其三，內部團隊只要凝心聚力，業務就不會受損影響。

從貿易應收賬款來看，于2023年6月30日，貿易應收款項凈額約174.96億元，較2022年12月31日約153.58億元增加21.38億元。其中，來自關聯方的貿易應收款項23.01億元，較2022年底增加5.7億元；來自第三方的增加18.65億元至160.91億元。

碧桂園服務在該項上并未有所縮減，反而較2022年底增長13.9%。應收賬款增長率大于主營業務收入增長率，意味著資金回籠較慢。

其他應收款項凈額由2022年12月31日的54.42億元下降至2023年6月30日49.76億元，下降4.65億元，主要是由于按金及代業主墊付款減少所致。

另外，第三方收入占總收入比例從2018年的79.7%持續上升，到2023年上半年已經達到95.6%，高于同業水平。不難看出，碧桂園服務對于碧桂園的依賴性逐漸降低。

現金流方面，截至2023年6月30日，碧桂園服務的銀行存款和現金總額（包括受限制銀行存款）約127.12億元，較2022年12月31日約113.77億元增加約13.36億元。

黃鵬表示，碧桂園服務主要現金來源是經營性凈現金流，今年上半年約22億元，下半年應該不會弱于全年的目標，希望能實現凈利潤的一倍。

他續指，現金完全足夠支付公司的正常營運，所以沒有融資計劃，但有回購和分紅計劃，還會收回一些投資、處理一些沉淀資產，補強公司的現金流。

“同時進行活動模式的改進，比如預繳，讓利一部分保障現金流，使公司模式會變得更輕；如果把三繳一流堅決貫徹落實下去，現金流會更加改善。”黃鵬說道。

“三繳”是預繳、收繳和追繳，“一流”是現金流，這在2022年年初被碧桂園服務內部被定義為關鍵績效指標。

以下為碧桂園服務控股有限公司2023年半年度業績發布會實錄節選：

現場提問：對于外界關心的物業關聯房企風險傳遞問題，碧桂園服務怎么看？有何應對舉措？

黃鵬：首先，要做好一個好乙方，這也是基本的政治站位，配合甲方保交樓，堅守服務穩定大局，積極協助兄弟房地產公司化解風險和輿情，保持服務品質。

其二，嚴格遵守法律底線，遵守上市規則，確保兩家公司業務和財務的獨立性，不會做任何利益輸送的行為。應收賬款會依法依規去處理，保護自身的合法權益，也不會無限的無法收費又提供服務，但會轉變服務的方式，也能用其他的方式來解決好服務好。

我們會積極溝通，調整其他的合作方式，甚至必要的時候適當縮減一些不必要的關聯交易和服務。

其三，內部團隊只要凝心聚力，業務就不會受損影響。如果做好有關的治理，有足夠的財政安全邊際，有足夠的業務能力，相信風險傳遞也一定可以阻斷，但要面對兄弟公司類似問題會積極的幫助。

現場提問：碧桂園服務最主要的資金來源是什么？是否足夠支持公司正常運營？會采取哪些措施加強補充現金流？

黃鵬：碧桂園服務主要現金來源是經營性凈現金流，今年上半年接近22億元，下半年應該不會弱于全年的目標，希望能實現凈利潤的一倍。

未來肯定會是依靠自身經營創造，因為這是一個凈現金流的行業，沒道理會對外形成依賴。

現金截至6月30日是超過127億元，完全足夠支付公司的正常營運，所以沒有融資計劃，但有回購和分紅計劃，還會收回一些投資、處理一些沉淀資產補強公司的現金流。

我們追求在經營上要有利潤的現金流，也要有現金流的利潤，采取一些舉措在內部管理上，第一個是高度重視，第二個有具體手段，第三個是發動組織全員全業務。甚至主動瘦身調整，準入門檻提升，將資金重消耗的這樣一些業務進行的短期的限制。我相信這樣的方式會使公司的現金流始終處于增量和絕對安全的一個水平。

同時做活動模式的改進，比如預繳，讓利一部分保障現金流，使公司模式會變得更輕；未來的現金流肯定會更加改善，因為還有一些投資有待收回，還有應收賬款收回。如果把三繳一流堅決貫徹落實下去，現金流會更加改善。

現場提問：碧桂園服務今年盈利情況是否達到年初預期？下半年有什么樣的規劃？

黃鵬：上半年因為外圍環境的變化，導致一些業務收入沒有達到預期甚至下降，這是很多行業外部因素所造成。

雖然上半年業績穩定和優化，但實際離公司內部的目標還是有一定的距離，當下會繼續開展業務，調整結構，解決非業主增值收入下降等造成的沖擊，重新激發內生增長突破。

公司成長方式主要都采用內生方式，除了要突破一些能力，可能會使用的少量并購手段。

現場提問：外部環境變化下，如何看待碧桂園服務當下的業務和未來發展機會？

黃鵬：首先外部環境變化，但我認為那是房地產有變化，物管行業仍是政策鼓勵的發展期，仍然總體是業務安全和穩健，仍然受到景氣度的影響，還處于存量增長發展的趨勢，而且業務的邊界一直在打開。

從我們來看，未來的發展機會更在于存量市場可能頭部專業化升級，科技升級形成機會，另外身為帶來的更多價值服務的機會，深化對于生活加資產加服務的這樣一些機會。

下半年這么短的時間，我們的戰略定力非常強，不會輕易發生變化，仍然會盡力一步探索。

徐彬淮：過去7年多時間里，碧服做了4次的戰略修偏，整個主旋律一直是沒有變化的，也就是戰略上要保持足夠的定力和承接性，但當然也要因勢做出一些相應性的調整。

4次修偏過程中，核心體現在有三個因素是從來沒有變化的，有4個因素是持續在做一些修正和調整。