2023-08-31 06:07:27來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
觀點(diǎn)網(wǎng)此前認(rèn)為保利發(fā)展靠“躺贏”登頂銷售榜首的說法,顯然有失偏頗了,畢竟在別人退步的同時,保利發(fā)展也并未放松,并成為了逆市增長的“少數(shù)派”。
8月30日,保利發(fā)展公布的2023年半年度報告顯示,上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積1383.09萬平方米,同比上升5.8%,實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元,同比上升12.7%,市場占有率提升0.4個百分點(diǎn)至3.8%。
(資料圖)
與此同時,保利發(fā)展上半年共拓展項(xiàng)目41個,總地價709億元,同比增加17%;容積率面積385萬平方米,同行則大多已進(jìn)入放緩?fù)顿Y的維度。
銷售錄得增長之外,數(shù)據(jù)顯示,保利發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1370.27億元,同比提升23.71%。
受市場下行影響,期內(nèi)毛利率同比下降4.26個百分點(diǎn)至21.29%,但由于結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升,利潤規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長,上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤150.67億元,同比增長0.80%,同時受結(jié)算權(quán)益比提升的影響,歸母凈利潤同比增長12.65%至122.22億元。
至于被外界用放大鏡觀察的流動性情況,保利發(fā)展于報告期末持有貨幣資金余額1486億元,有息負(fù)債規(guī)模3564億元,較期初減少250億元。
報告期末,該公司資產(chǎn)負(fù)債率76.99%,較年初下降1.12個百分點(diǎn);扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%、凈負(fù)債率為63.06%,分別下降3.17和0.50個百分點(diǎn),現(xiàn)金短債比為1.38,“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平。
拓展力度加大
其實(shí)關(guān)于保利發(fā)展登頂銷售榜首已非新聞,但總銷售額一直保持正向增長的表現(xiàn)也屬少數(shù),這或許和其核心城市的貢獻(xiàn)支持分不開。
觀點(diǎn)新媒體查閱報告,上半年,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積1383.09萬平方米,同比上升5.8%,實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元,同比上升12.7%,市場占有率提升0.4個百分點(diǎn)至3.8%。
據(jù)介紹,該公司重點(diǎn)布局的38個核心城市的銷售金額占比達(dá)87%,同比提升8個百分點(diǎn);銷售金額超百億城市達(dá)到6個,累計銷售金額1123億元,同比增長21%;上半年,該公司在25個城市銷售排名第一,46個城市排名前三。
其中,兩大城市群的銷售貢獻(xiàn)尤為明顯,包括長三角銷售金額777億元,粵港澳大灣區(qū)銷售金額570億元,占整體銷售額比例達(dá)56.88%。
事實(shí)上,近幾年由于行業(yè)低迷與信心減弱等原因,聚焦有購買力保證的核心城市成了開發(fā)商們不約而同的選擇,但資金壓力卻阻擋了不少房企投拓的腳步和力度。
觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《2023年1-8月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告》就顯示,前7月50家企業(yè)拿地超4300萬平方米,淡季土儲增長節(jié)奏放緩,報告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積4387萬平方米,同比減少31.3%。
其中,保利發(fā)展(467.74萬平方米)、萬科(368.5萬平方米)、華潤置地(282.53萬平方米)新增全口徑土地儲備處于領(lǐng)先地位。7月新增全口徑土地儲備最高的企業(yè)為萬科,其次為越秀地產(chǎn)和保利發(fā)展。
拓展力度加大的同時,保利發(fā)展并未改變對于核心城市的聚焦方針。
數(shù)據(jù)顯示,報告期內(nèi)共拓展項(xiàng)目41個,總地價709億元,同比增加17%;容積率面積385萬平方米,同比下降7%。其中,38個核心城市拓展總地價和拓展面積占比分別達(dá)到99%和95%,較去年同期提升9個百分點(diǎn)和21個百分點(diǎn)。
與此同時,保利發(fā)展表示始終聚焦住宅產(chǎn)品,拓展貨值中住宅業(yè)態(tài)占比95%,上半年新增項(xiàng)目稅前成本利潤率平均超過15%。
另一方面,保交付仍然是房企的主線任務(wù),保利發(fā)展多達(dá)11.3萬套房源交付則使收入錄得明顯增長。
中期報告顯示,上半年,保利發(fā)展交付11.3萬套,同比增長43%。在此基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1370.27億元,同比提升23.71%。同時,公司建立“6321”交付管理機(jī)制,1個月交付率提升7個百分點(diǎn)至80%。
該公司表示,由于市場下行影響,毛利率同比下降4.26個百分點(diǎn)至21.29%,凈利率11.00%。而毛利率下行早在多年前已在房地產(chǎn)行業(yè)流行,未來也難以再次扭轉(zhuǎn)——保利發(fā)展上半年拿地金額增長但新增土儲面積卻減少,已說明拿地成本在增加,毛利率或者凈利率也在進(jìn)一步壓縮。
來源:企業(yè)公告,觀點(diǎn)指數(shù)整理
但在結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升的作用下,保利發(fā)展上半年利潤規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長,錄得凈利潤150.67億元,同比增長0.80%,同時受結(jié)算權(quán)益比提升的影響,公司歸母凈利潤122.22億元,同比增長12.65%。
負(fù)債率下降
隨著大大小小房企不定時爆雷,每個企業(yè)的流動性情況都被投資人用放大鏡觀察,保利發(fā)展顯然也在不斷優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)。
觀點(diǎn)新媒體查閱中期報告,上半年,保利發(fā)展加強(qiáng)按揭和待收房款管理,實(shí)現(xiàn)回籠金額2273億元,同比提升13.9%,回籠率96%,同比提升1.1個百分點(diǎn)。
除了開源措施外,保利發(fā)展以銷定產(chǎn),上半年新開工面積626萬平方米,同比下降44%。上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額71億元,較去年同期增加296億元。
報告期末,該公司貨幣資金余額1486億元,保持在總資產(chǎn)10%左右水平;有息負(fù)債規(guī)模3564億元,較期初減少250億元。
期末,公司資產(chǎn)負(fù)債率76.99%,較年初下降1.12個百分點(diǎn);扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%、凈負(fù)債率為63.06%,分別下降3.17和0.50個百分點(diǎn),現(xiàn)金短債比為1.38,“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平。
事實(shí)上,保利發(fā)展短期負(fù)債比重也有縮減。
數(shù)據(jù)顯示,于2023年6月30日,保利發(fā)展一年內(nèi)到期的債務(wù)共計599.66億元,占有息負(fù)債比重為18.6%,較年初下降2.7個百分點(diǎn)。
來源:企業(yè)公告
據(jù)了解,保利發(fā)展銀行貸款與直接融資比重為86%,債務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理,綜合融資成本僅約3.73%,較年初下降19個基點(diǎn)。
中報透露,除了房開業(yè)務(wù)之外,保利發(fā)展還關(guān)注綜合服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營能力持續(xù)提升,如積極推進(jìn)“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局,上半年保利物業(yè)營業(yè)收入71.41億元,增長10.7%;歸母凈利潤7.64億元,增長21.5%;合同面積8.42億平方米,增長15.2%;在管面積6.50億平方米,增長24.3%。
至報告期末,保利物業(yè)第三方在管面積4.12億平方米,占比63.3%;第三方物管收入19.69億元,同比增長32.4%;公共服務(wù)在管面積3.58億平方米,同比增長29.7%。
此外,資產(chǎn)經(jīng)營類收入22億,同比增長22%。包括酒店業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長53%,平均入住率恢復(fù)至2019年水平,平均房價較2019年提升16%;會展業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長45%,出租面積增長2.5倍,新客比例增長30%。
在行業(yè)下行時,保利發(fā)展業(yè)績增幅或許不高,但要繼續(xù)保持現(xiàn)金流穩(wěn)定,如何把控擴(kuò)張力度與回籠資金或許是要想得更多的內(nèi)容。
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