觀點網8月31日上午，招商局商業房托基金召開了2023年中期業績線上發布會。

【資料圖】

甲級寫字樓方面，受經濟低迷以及深圳甲級寫字樓供過于求的影響，新時代廣場的出租率不如預期，從2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。為了保證出租率穩定，新時代廣場的現時租金下降至177.9元/平方米。

面向中小型公司、租金水平較低的乙級寫字樓市場方面，沒有出現供過于求的情況，競爭壓力較小。如數碼大廈的現時租金在報告期內保持穩定，但出租率有所下降。

租約到期分布方面，新時代廣場在今年集中到期，承受壓力較大，另外幾個項目租約到期分布較為均勻。

此外，去年末完成的幣種置換可消除因匯率變動而帶來的風險，期內利率置換則可以很好的降低招商房托的融資成本。

甲級承壓，乙級寫字樓穩中向好

據招商房托2023中報數據披露，上半年深圳新增甲級寫字樓4棟，供應量達到45萬平方米，推升了全市空置率1.7個百分點，達到24.5%。

受到經濟低迷以及深圳甲級寫字樓供過于求的影響，新時代廣場出租率不如預期，從2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。

招商房托為保出租率穩定，旗下的甲級寫字樓新時代廣場在新租約的現時租金上做出了讓步，現時租金下降了6.5元/平方米至177.9元/平方米。

但由于科技行業及金融業需求減小，深圳市租金表現出現疲軟，全市月租金下降3%至197.46元/平方米。因此，兩者（即深圳甲級寫字樓租金與現時租金）疊加影響，導致新時代廣場的估值較2022年末下降了2.6%至20.3億元。

整體來看，新時代廣場壓力較大，但是招商房托積極應對。

會議中管理層披露，除了現時租金的調整以外，該項目還進行了全民經紀人的活動及對中介渠道的一些較高費用的維護和傭金的調整，此外還推出了特價房源。

以上措施使得新時代廣場吸引了一批如新東方等較好的租戶，且目前有一些租戶正在商談。此外，管理層還透露會對新時代廣場進行資產改造及按照不同交付標準提供的不同產品。

北京寫字樓市場表現乏力，期內多個改造項目入市，全市空置率上升0.9%至16.9%，月租金微跌1.7%至316.16元/平方米。

但招商房托對招商局航華科貿中心采取了較為靈活寬松的租賃策略，使出租率上升了6.7%，達到自收購以來的最高位76.7%。但該出租率的上升，同樣是招商房托為保證出租率而采取將現時租金降低的讓步，下降6.0元/平方米至313.3元/平方米。

且就區位來說，航華項目處于北京朝陽東三環，是國貿CBD的地標式綜合物業。

因此，北京寫字樓市場租金與項目的現時租金等也導致了招商局航華科貿中心的估值下跌2.6%至26.6億元。

乙級寫字樓方面，因未出現供過于求的現象，所以也無需提供相應的租金優惠。因此，現時租金、估值方面均是持平或略有增長。

具體來說，數碼大廈的現時租金保持穩定，為126.3元/平方米，但是出租率仍下降了3.1%至82.8%，二者綜合影響下，數碼大廈估值小增0.06億元。

科技大廈的租戶為重大租戶，即深圳前海蛇口自貿區醫院，且該寫字樓是整體承租的，因此其出租率為100%，現時租金小幅上漲2.6元/平方米至132.4元/平方米。估值方面也同樣上漲了0.15億元

科技大廈二期同樣保持良好態勢，其出租率上漲了0.7%至91.2%，現時租金上漲5.1元/平方米至125.2元/平方米，但估值方面與去年年底持平。

零售物業方面，由于花園城在2023年進行分區域封閉裝修改造，因此上半年出租率跌至53.2%，而為了吸引新租戶，招商房托將已完成裝修的區域租金進行適當降低，使得其現時租金下降9.2元/平方米至171.9元/平方米。也因此，其花園城的估值下跌1.2%至0.2億元。

不同幣種債務置換，有效降低成本

除了要關注招商房托旗下各項目的出租率、現時租金、估值等，各項目的租約到期分布也需加以關注。

其中新時代廣場在今年會有較大的到期率，這部分租賃占可租賃總面積的40.7%，因此，管理層表示今年下半年的經營目標是保出租率，以出租率為主，在出租單價方面也會更加貼近市場。

觀點指數認為，在目前深圳寫字樓市場較不明朗的情況下，保證出租率與租金有利于提高項目估值，進而抬高招商房托在二級市場的表現。

同為甲級寫字樓的北京航華項目、乙級寫字樓的科技大廈及科技大廈二期租約到期分布則相對平均。對于科技大廈來說，因其租戶（蛇口自貿區醫院）的單一化，且其租約是于2025年才到期，所以整體的租約分布較為穩健。

花園城因尚在裝修改造過程中，大多租戶考慮到該階段會影響其正常營業等問題，進而選擇退租，整體空置率較高，其租約到期情況也較為分散。

2022年末，招商房托與興業銀行完成了41億元的債務置換，將原港幣貸款全部置換為人民幣債務。而7月28日，招商房托透過附屬公司與興業銀行附屬分行就24億元貸款簽訂一份利息為2.93%的融資協議，預計用來償還部分現有境外融資。

這一操作也即是通過這筆24億元的信貸去置換原來41億元中相應部分的信貸，并以利率2.93%去置換3.55%的利率，利率共下降了62個基點，每年優惠的利息費用為1488萬元。

觀點指數認為，人民幣與港元的幣種債務置換可以很好地避免因加息而引起的匯率變動問題，并且可以消除幣種錯配，穩定匯兌表現，而利率的置換可以很好的降低招商房托的融資成本，降低企業整體的利息水平，因此可以更好地利用這部分資金進行項目的投資、改造與升級。