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東莞|全域首套首付比例最低降至2成，東莞樓市再迎利好

帶押過戶|超30城推行二手房“帶押過戶”

銷售好轉|一線銷售穩步回升，住房剛需再獲支持

淺談違約|22年違約有何新特征？展望2023信用風險又如何？

政策聚焦

東莞|全域首套首付比例最低降至2成，東莞樓市再迎利好

繼取消全域限購后，東莞樓市再迎利好。人民銀行最新通知，1月6日起，東莞最新住房差別化信貸政策調整。政策明確了首付及利率標準，即東莞全域購房統一首套首付2成，不分面積段。

新政明確，東莞全市不分區域統一政策，且不查房。不再區分普通住房和非普通住房，即面積>144㎡的執行同樣的首付款成數和利率政策。其中首次購房（無房無貸）首付成數最低2成，利率LPR-20bp，即4.1%。僅有房貸結清記錄的，首付成數最低3成，利率LPR-20bp，即4.1%。有1套房貸在供的，首付成數最低3成，利率LPR+60bp，即4.9%。而有2套房貸在供的，依舊暫停發放房貸。

雖暫未有官方紅頭文件，但我們可以推測，基本可確定無房無貸最低2成首付。

1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

2022年第四季度以來，東莞新建商品住宅銷售價格受相關寬松政策刺激不足，環比持續下降，盡管10月份環比上漲0.01%，但優勢微弱。其中，9月環比下跌0.06%，11月環比下跌0.5%，12月環比下跌0.42%。由此可見，東莞下調全域首套住房貸款利率政策是市場變動的必然要求。

要改變東莞房地產市場頹勢，除保持企業穩定生產經營外，還要有效刺激市場購房需求。2022年年末，東莞在出臺政策方面多發力在需求端。如東莞在2022年12月26日全域取消限購，于12月30日推行存量商品房“帶押過戶”模式，滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

銀聯信點評

此次購房新政調整，一方面是對2022年年底東莞全域取消限購政策的后續補充，一方面是落實央行關于“因城施策”的要求。

目前全國樓市存在的限購、限貸、限售等政策已經不適用于當前市場。對于東莞而言，2023年的房地產政策力度還需進一步寬松，以穩定市場和購房者信心。

值得注意的是，2022年以來，全國樓市持續低迷。目前已有包括武漢、南昌、石家莊、長春、哈爾濱、貴陽、南寧和烏魯木齊等省會城市在內的82個城市，將首套房商業貸款最低首付比例降至兩成。

政策解讀

帶押過戶|超30城推行二手房“帶押過戶”

1月5日，深圳也加入了推行二手房“帶押過戶”的隊伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

人民銀行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制的動作，全方位促進居住消費良性循環的邏輯鏈隨之浮現：一方面降低首套房貸利率，推動購房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，激活換房需求釋放。

二手房“帶押過戶”政策是樓市創新性較強、頗受好評的政策。截至目前，累計有32個地方陸續宣布推行二手房“帶押過戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無錫、常州、濟南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。

“大力支持剛性和改善性住房需求”一直是政策基調。當下房地產市場大環境冷淡，多措并舉引導和改善市場預期，降低購房消費門檻，盡快穩定樓市需求端，對穩樓市至關重要。

銀聯信點評

帶押過戶的優勢我們認為有兩部分：

1.盤活存量房市場

推出二手房“帶押過戶”的一個市場背景是，深圳2022年二手房市場相對偏冷。2022年二手房成交量為21701套，較2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，創十幾年新低。

深圳要穩定樓市，必須要將二手房市場穩定住，重新恢復二手房占主導的交易局面，所以出臺了二手房‘帶押過戶’的政策。

在傳統的二手房交易過程中，賣方想要賣掉處于抵押狀態的房產必須先還清銀行貸款、解除抵押再辦理過戶和新的抵押登記，這種“先還后賣”的模式導致二手房交易成本高、周期長、風險大，賣方需要花費大量精力來籌措資金。

通過“帶押過戶”模式，原抵押權注銷登記、不動產過戶登記和新抵押權登記進行合并辦理，有效降低了交易成本、縮短了交易周期，避免了過戶過程中存在的不確定因素和交易風險，為交易雙方提供了便利。大量增加了存量市場中房屋的過手率。

2.提振居住消費需求

與二手房市場推行“帶押過戶”同步的，是首套房購買門檻不斷降低。人民銀行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這意味著，各城市“因城施策”的力度進一步加大，可以將住房貸款利率與新房價格走勢掛鉤、按季度動態調整，部分城市的首套房貸利率有望延續此前水平或進一步下調。

綜合來看，一方面首套房的購房門檻得到有效降低，另一方面，二手房“帶押過戶”將加速存量房市場流通，存量房置換群體又進一步增加了新的市場活力。

結合監管層2022年年末關于“房地產是國民經濟的支柱產業”“促進居住消費健康發展”等表態，一系列利好房地產中長期發展的政策正在奠定市場新一輪演化的基調。

行業聚焦

銷售好轉|一線銷售穩步回升，住房剛需再獲支持

截止至1月6日，42個主要城市新房成交面積環比下降30%，2023年累計成交面積同比下降6%。其中一線環比上升較多城市為上海，環比上升135%。一、二、三線城市累計成交面積同比分別上升16%、23%和下降60%。2023年累計交易量下降較多城市包括紹興、柳州、蕪湖，分別下降98%、88%、83%。

圖表1：新建房成交面積

圖表2：一二三線新建房成交面積

截至1月6日，13個主要城市可售面積（庫存）環比下降1%；平均去化周期19.2個月，環比上升4%。福州和莆田去化周期環比上升較多，分別上升48%和30%，去化周期分別由上期的22.6個月和28.0個月變動至33.6月和36.3個月。

15個主要城市二手房交易建面上升2%。其中環比上升較多城市為南京、蘇州，分別環比上升191%、127%。2023年累計成交面積同比上升93%。2023年累計同比下降較多城市包括金華、杭州、廈門，分別下降52%、31%和10%。

銀聯信點評

2022年全年百強房企銷售額同降四成，并且目前整體銷售依然處于緩慢修復階段，地方“因城施策”自主調整首套利率或可進一步降低購房成本從而激發潛在住房購買力的釋放，促進商品房銷售回升；同時亦可避免部分城市銷售復蘇過快。

該政策對不同購房需求提出要求（如購買首套大力支持，二套合理支持，三套原則上不支持），符合“房住不炒”的基調。另外地方推廣二手房政策的城市能級有所上移，周內深圳推出二手房“帶押過戶”，紹興將房票使用范圍擴大至二手房，或有助于加快二手房的交易進度，持續推動二手房銷售。近期一線二手房掛牌價格指數有所下降，二、三、四線維持下滑趨勢，未來“帶押過戶”等政策或有望繼續推廣。雖然近期需求端政策有所增加，但是在整體市場信心不足等因素的影響下，短期內政策落地成效或相對緩慢。因此需求端或繼續加量，部分一、二線城市或適度加大相應的支持力度。

房地產風險提示

淺談違約|22年違約有何新特征？展望2023信用風險又如何？

在信用研究當中，債券底線風險一直是市場機構關注的重點，然近幾年來違約事件卻不斷沖擊著市場，2018年的民企違約潮，2020年底的永煤事件，2021年以來的民企地產，每一次都對市場的風險偏好與資產選擇造成著深遠的影響，而2022年當中，違約有哪些新特征？

1、2022年，違約有哪些新特征？

2022年新增違約主體涉及的債券總規模相比2021年有所降低，但當年新增主體逾期規模以及首次違約主體數則有所上升：共有35家企業首次發生債券展期或實質性違約、逾期規模超1000億元，首次逾期主體數及規模較2021年有明顯增長。

從維度看，2022年有190余只債券逾期，逾期規模近1400億元；其中以展期方式呈現為主、規模占比超80%。

細分企業性質看，2022年國企違約繼續明顯減少。2022年35家首次違約企業中，僅有武漢當代明誠為國企，且其屬于湖北知名民企“當代系”、2021年8月實際控制人才變更為武漢市國資委。這或與2020年永煤事件后，中央及地方出臺系列文件，防范化解國企債券違約風險密切相關。

民企違約確實一直占主要比重，首次違約企業數量占比基本維持在80%以上，尤其是2022年民企逾期規模及占比均創新高。

但歷年違約民企所處行業在變，2022年進一步延續了2021年民企地產債集中逾期態勢，25家首次違約民營房企逾期規模超1000億元；且從企業特征看，2022年上半年違約民營房企主要集中于高評級主體。

2、展望2023，信用風險又如何？

首先來看市場重點關注的地產行業。一方面，繼續關注后續地產“三支箭”政策的實際落實力度，以及主體層面受益程度存在的結構性差異；另一方面聚焦房企自身的債務償付壓力。綜合來看，政策明顯轉向的情形下2023年民企地產違約情況或將有所緩和。

再來看其他產業債，鋼鐵、建材、化工、汽車等行業2023年到期回售壓力相對偏高，尤其是結合基本面來看，2022年以來鋼鐵行業景氣度下滑、鋼企經營現金流有所承壓。但這些行業整體以國企為主，考慮到永煤事件以來國企信用風險防范方面的強監管政策，信用風險整體可控。電子、電力設備、紡織、輕工制造等以民企為主且歷史已有違約的行業或需要有所關注。

城投債方面，每年市場都會探討公開市場債券的風險，但每年都有驚無險地度過了。

對銀行的啟示

回顧22年：

我們可以看到在22年民企違約占了大頭，違約情況的發生一方面是在經歷了十多年的高速發展后，地產行業進入下行周期，此前高杠桿、高周轉的經營模式難以為繼；另一方面，與2020年8月以來地產政策全面收緊下，房企融資端壓力陡增有關，更何況還有疫情的影響沖擊著終端需求。

展望23年：

民企地產中，金地、碧桂園、大連萬達、珠江投資、合景泰富等2023年債務到期/回售規模仍有一定體量和占比，持續關注政策受益程度以及銷售改善帶來的修復，政策明顯轉向的情形下2023年民企地產違約情況或將有所緩和。

國企地產中，華發股份、廣州珠江等待償規模占比相對較高，但仍有市場化新發能力，市場還尚未擔心其底線風險，關鍵在基本面的進一步修復和估值波動。

城投債方面，每年市場都會探討公開市場債券的風險，但每年都有驚無險地度過了。相信2023年財政以及城投自身的壓力不會小，但結合中央經濟工作會議以及近期財政部相關的表述來看，我們仍認為城投公開市場債券出現問題的概率不大，但對于估值敏感性機構而言，或要關注財政壓力向城投償債壓力傳導的鏈條及估值波動風險。

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《銀行房地行業風險簡報》是基于“銀聯信?房地產風險信息庫”，每工作日報告房地產業務的重大風險信息，幫助銀行從業人員在最短的時間里把握房地產業務領域中的重大風險信息。

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