作者 | 曹安潯

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這個春節，是華夏幸福暴雷兩年以來，董事長王文學過得最踏實的新年了。作為曾經的河北首富，叱咤風云的地產大佬，他和他的公司迎來了轉機。

1月30日，華夏幸福預告2022年度實現扭虧為盈，預計實現歸母凈利潤11億元-16億元。比很多預虧的地產公司狀況好很多。

接著2月2日，華夏幸福稱，通過境外子公司發行的全部存續 49.6億美元債（約合336.46億元人民幣）重組協議已獲英格蘭及威爾士高等法院裁決生效，并已完成重組交割，全部境外債展期8年。

而據此前公告，截至2022年12月底，華夏幸福《債務重組計劃》中已簽約實現債務重組的債務金額累計為1388.08元。啃下境外債這塊硬骨頭后，初步估算華夏幸福境內外2192億元債務重組金額已達到1722.54億元左右，也就是說，華夏幸福全部金融債務重組已完成近八成，華夏幸福活下來的概率大大提高了。

值得注意的是，王文學這波境外債重組，不僅是近年房企境外債重組最大規模的成功案例,也是目前唯一一例成功以股抵債的房企債務整體重組案例。

華夏幸福拿出物業平臺、代建平臺的股權進行“債轉股”。公告顯示，截至 2022 年底，華夏幸福境外債債權人選擇債轉股的金融債務為24.65 億元，經營債務為 25.53 億元，換取了物業平臺7.87%的股權，代建平臺5.29%的股權。

這是王文學堅持不躺平的結果，也是大股東中國平安和河北省政府協調運作的結果。在暴雷半年后的2021年9月，王文學交出了債務重組方案，此后兩年間，王文學通過變賣資產、展期、抵押、以股抵債等多種操作，千億債務逐漸消弭或展期。

為此，王文學不惜忍痛割肉。2021年中，華夏幸福將城市更新業務整體轉讓給鵬瑞；2022年底，華夏幸福作價124億元，將武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目三個南方總部最核心的資產賣給華潤置地，交割之后，華夏幸福南方總部將名存實亡。

大股東中國平安雖沒直接出錢輸血，但亦在背后助推王文學化債。平安資管在第一次金融機構債權人開會時表示“絕不抽貸，不斷貸，努力化解債務危機”，并帶頭展期。2022年4月，平安旗下四家子公司公告稱，已與華夏幸福簽署約300億元的債務重組協議，這給其他債權人起到了示范作用。

可見，王文學能夠實現八成債務重組，是自身壯士斷腕和大股東平安支持雙重努力下的結果。

接下來，王文學依然要為復活華夏幸福而搏命，除了要對剩下二成金融債務進行重組，還需要加緊盤活經營面。

因為2022年華夏幸福預期扭虧為盈，是債務重組取得重大進展而確認的非經常性損益導致的，并非經營真的實現盈利。

若扣除非經常性損益，2022年度華夏幸福預期虧損至少168億元。

經歷過兩次債務危機和行業深度調整的王文學，已領教過市場的威力，決定靠專業運營和服務吃飯，賺小錢、辛苦錢。

王文學在2022年7月華夏幸福戰略宣貫大會上稱，華夏幸福正式向輕資產轉型。到2025年，華夏幸福將全面轉型為產業新城服務商。華夏幸福副總裁林成紅更是直言，華夏幸福要由躺著賺錢向跪著賺錢轉變。“未來房地產將是服務驅動型，只有依靠專精特新，依靠技術，依靠服務。”

華夏幸福深產發官微顯示，截至2022年9月19日，華夏幸福輕資產模式招商已簽約突破100億元。

對行業而言，王文學的化債和轉型之路，亦將給其他出險房企以信心和參考。

許是受到華夏幸福的啟發，1月13日，花樣年也公告了一份“債轉股+展期”的境外債初步重組方案，計劃對13億美元債進行“債轉股”，債權人將獲得花樣年的普通股。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，無論如何，華夏幸福歸母凈利潤扭虧為盈，都是一個積極信號，出險房企應主動學習華夏幸福的化債模式。隨著交易行情回暖，2023年房企化債會更容易，預計出險房企的利好消息會不斷增多。

實際上，房地產政策的暖風已開始吹向部分出險房企。

去年12月以來，寶龍、合景泰富、旭輝等五家發生過信用風險的房企都獲準發行中票。融創、龍光的境內債已整體重組，正在進行境外債談判。佳兆業也釋放了積極信號，在1月10日公告稱，正在審核2021年年報和2022年半年報，爭取3月復牌。不過，境外債重組未有實質性進展，佳兆業依然在與境外債權人洽談。

但接下來，如何刺激銷售端復蘇，才是決定出險房企能否真正活下來的關鍵。

如今的房地產市場難以回到鼎盛時期。克而瑞數據顯示，2022年全國商品房銷售面積為13.6億平方米，已跌回七年前。易居企業集團CEO丁祖昱預測：“明年上半年樓市壓力依然會很大。”

生死之戰仍未到終局，包括出險房企在內的每一家房企，都還在等待春天。