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      環(huán)球百事通!【中指快評(píng)】銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》

      2022-11-14 18:29:30來(lái)源:金融界


      (資料圖片僅供參考)

      中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜

      自11月11日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展后,14日,銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行再次釋放政策利好,聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?!锻ㄖ穼?duì)保函的額度和期限、商業(yè)銀行開(kāi)具置換預(yù)售監(jiān)管資金具備的條件、房地產(chǎn)企業(yè)如何使用保函、商業(yè)銀行如何防范風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容作了明確規(guī)定。

      1、預(yù)售資金監(jiān)管更加靈活,保函可以置換監(jiān)管賬戶的資金,但有額度限制,留存的資金需要基本確保項(xiàng)目可以竣工交付,剩余資金不足,出函銀行應(yīng)立即墊付。

      《通知》明確保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金,置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。同時(shí)指出,在保函有效期內(nèi),如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款,出函銀行應(yīng)立即履約墊付,在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。

      2、為優(yōu)質(zhì)房企提供資金流動(dòng)性支持的同時(shí),也可防范銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

      一方面,《通知》明確商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí),要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn),充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等,與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。因此,優(yōu)質(zhì)房企更受政策支持,短期這部分企業(yè)預(yù)售資金的使用效率將提高,也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力。另一方面,《通知》對(duì)商業(yè)銀行開(kāi)具保函提出明確條件限制,評(píng)級(jí)低或資產(chǎn)規(guī)模小的銀行不得開(kāi)展業(yè)務(wù),不得給有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函等,同時(shí)明確商業(yè)銀行要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

      3、明確置換出的預(yù)售監(jiān)管資金的用途,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。

      《通知》要求房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等,不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

      2022年以來(lái),面對(duì)諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題,全國(guó)已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策,或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持,或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。本次政策從全國(guó)層面對(duì)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的方式提出細(xì)致要求,既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金,提高資金流動(dòng)性,又要求資金監(jiān)管賬戶留存充足額度,保障項(xiàng)目竣工交付。

      本次政策出臺(tái)后,各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行,為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性,但短期來(lái)看,政策效果或有限。結(jié)合此前多個(gè)監(jiān)管部門釋放的政策利好,房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振,多個(gè)政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果,下一步更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn),唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善,才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

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