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11月14日，銀保監會、住房城鄉建設部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），允許商業銀行按照市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。不過，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，同時，該資金可償還債務但不得用于購置土地等。

業內人士認為，《通知》對于房企預售資金的盤活和改善流動性具有積極作用。

置換金額不超過30%

根據《通知》，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

對于置換額度，《通知》明確，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。《通知》還強調，監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關系，估算此次置換出來的資金規模約占房屋銷售款10%。“改善流動性的意義是積極和顯著的。”他表示。

就可開辦該業務的機構范圍，《通知》規定，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

可償還債務但不得用于購置土地

對于置換金額的使用，《通知》予以了明確的限定。房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。“過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。”嚴躍進表示。

出于風險防范的考慮，《通知》從多方入手強化監管。《通知》明確，各地不得強制商業銀行出具保函，不得將出具保函與當地預售資金監管資格掛鉤。住房和城鄉建設部門、金融管理部門應為商業銀行開展保函置換預售監管資金業務提供必要支持。各地要加強房地產企業管理，對房地產企業違規使用資金的行為進行嚴肅查處。監管賬戶行、出函銀行發現房地產企業違規使用資金，或在預售資金撥付后未及時補足差額資金，應及時報告有關部門。住房和城鄉建設部門、金融管理部門可采取聯合約談、行政處罰等措施，督促房地產企業糾正違規行為。

《通知》要求商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。

嚴躍進表示，該政策目的是通過銀行保函的制度，確保預售監管資金合理使用，同時防范化解房企流動性風險。基于此，《通知》主要是支持短期有流動性風險但基本穩健的企業，而一些明顯有爆雷風險的企業無法享受此政策。