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房地產(chǎn)融資的池子正活泛起來(lái)。

11月23日上午，交通銀行(行情601328,診股)宣布分別與房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，將分別為兩家企業(yè)提供1000億元、200億元授信意向額度。

隨后，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行宣布與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)等5家房地產(chǎn)企業(yè)“牽手”，深化全面合作。

中國(guó)銀行(行情601988,診股)也宣布與萬(wàn)科集團(tuán)合作，將為其提供不超過(guò)1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資也有新動(dòng)向。

當(dāng)天，在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)分別獲批發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。根據(jù)此前中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)披露信息，“第二支箭”預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。

多位專家、業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》表示，房地產(chǎn)融資環(huán)境出現(xiàn)變化，反映出近期一系列積極的房地產(chǎn)金融政策正在落地。

Part.1

商業(yè)銀行出手穩(wěn)定房地產(chǎn)融資

日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“座談會(huì)”），提出保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放。

11月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好“保交樓”金融服務(wù)等六個(gè)方面，出臺(tái)16條金融支持政策。

根據(jù)交行披露的信息，此次與萬(wàn)科集團(tuán)、美的置業(yè)“牽手”，正是交行落實(shí)座談會(huì)精神和16條金融支持政策的重要舉措。交行將為兩家房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。

農(nóng)行表示，將圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，與5家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加深合作。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，國(guó)有大行此舉對(duì)提振市場(chǎng)信心、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)平穩(wěn)起到積極作用。

“當(dāng)前，市場(chǎng)普遍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心不足，對(duì)部分房企現(xiàn)金流、工程建設(shè)、項(xiàng)目交付等存疑。銀行增加涉房領(lǐng)域授信額度，對(duì)改善房企融資情況、增厚流動(dòng)性起到直接有效的幫助。”馬泓說(shuō)。

中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員梁婧指出：“目前，政策側(cè)重點(diǎn)正從保需求、‘保交樓’逐步走向保市場(chǎng)主體。11月以來(lái)，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度不斷加大。”

在梁婧看來(lái)，大行出手，一方面有利于保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，助力項(xiàng)目順利推進(jìn)，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患；另一方面有利于改善預(yù)期，提振市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，推動(dòng)房地產(chǎn)銷售回暖，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金回流。

Part.2

“第二支箭”為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際上，金融管理部門在維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)融資平穩(wěn)有序方面從未停下腳步。

“針對(duì)前期一些房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致逾期交房，我們出臺(tái)2000億元‘保交樓’專項(xiàng)借款，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持‘保交樓’結(jié)構(gòu)性政策工具。”日前，人民銀行行長(zhǎng)易綱在2022金融街(行情000402,診股)論壇年會(huì)上表示，“最近我們擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的‘第二支箭’，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍內(nèi)。”

目前，隨著萬(wàn)科集團(tuán)、新城控股(行情601155,診股)、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛公布“第二支箭”政策框架下儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃（一種發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊(cè)有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)等），后續(xù)債券融資落地情況備受市場(chǎng)關(guān)注。

一位民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)人士表示，參與“第二支箭”債券融資，對(duì)彌補(bǔ)企業(yè)資金缺口將有很大幫助。

“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月8日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示‘第二支箭’將擴(kuò)容以來(lái)，已達(dá)成或即將達(dá)成的儲(chǔ)架式債券融資注冊(cè)發(fā)行規(guī)模接近1000億元。這有助于緩解市場(chǎng)及民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)股東和投資人的擔(dān)憂情緒，也為下一步可能存在的融資需求做好鋪墊。”馬泓表示。

Part.3

供需兩端發(fā)力助房地產(chǎn)企業(yè)“過(guò)冬”

不過(guò)，專家普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于較為困難時(shí)期，還需從供需兩端多點(diǎn)發(fā)力，進(jìn)一步提振。

馬泓建議，下一步，可考慮通過(guò)適度下調(diào)房貸利率、引導(dǎo)符合條件的城市下調(diào)房貸首付比例等方式，推動(dòng)個(gè)人住房信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)。同時(shí)，可考慮增加對(duì)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸支持力度，適當(dāng)提高開發(fā)貸在貸款余額中的占比。此外，應(yīng)加大力度創(chuàng)造寬松的非銀融資環(huán)境，對(duì)資質(zhì)較好的房企加大直接融資支持，合理運(yùn)用債券、信托、REITS、信用違約掉期或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證等工具。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，近期，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)紓困“見效快”，但目前尚待具體的落地措施。此外，在安全可控前提下允許適度延期還款，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要的紓困措施。

座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全前提下合理展期。同時(shí)，完善“保交樓”專項(xiàng)借款新增配套融資法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月23日出臺(tái)的16條金融支持政策也明確，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。此外，也強(qiáng)調(diào)依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益。