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2022年12月召開的中央經濟工作會議指出：要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。為更好貫徹落實中央經濟工作會議精神，人民銀行、銀保監會多次明確，促進金融與房地產正常循環，做好“保交樓、保民生、保穩定”工作，滿足房地產市場合理融資需求。堅持“房住不炒”定位，“因城施策”實施差別化住房信貸政策，滿足剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務，加大住房租賃金融支持，支持長租房市場建設，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

圍繞穩定房地產市場發展，2022年以來出臺多項支持房地產供求雙方的金融政策。供給方面，主要是緩解房地產項目和企業融資難題。2022年8月，住建部、財政部、人民銀行等部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。2022年11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。2022年11月23日，人民銀行、銀保監會《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出支持包括房地產企業和其上下游建筑企業在內的多項措施。

需求方面，重點圍繞降低住房貸款利率等出臺政策措施。人民銀行通過下調政策利率、完善利率傳導降低銀行負債成本等，2022年引導5年期貸款市場報價利率（LPR）3次共計下調35個基點。在總體引導利率下降的同時，2022年5月15日，人民銀行、銀保監會《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點。2022年9月29日，人民銀行、銀保監會《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》中提出：6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。2023年1月5日，人民銀行、銀保監會《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》明確：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

與此同時，稅收方面也有支持政策，各地“因城施策”優化支持政策。2022年9月30日，財政部、國家稅務總局《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》提出：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。各地結合本地實際情況，從提高公積金貸款額度、公積金貸款互認、降低購房資格準入、降低落戶標準、帶押過戶、連環單同步辦理等方面出臺政策。根據中指研究院的有關統計，2022年全國共有包括省、市在內的超過330個地方發布房地產調控政策千余條，其中包括173個城市優化限貸政策240條、235個城市調整公積金政策416條、115個城市調整預售資金監管132條等。

一系列政策的出臺，對穩定房地產市場發揮了積極作用。房地產開發投資和銷售相關數據降幅收窄。根據國家統計局的統計數據，2022年12月，當月房地產開發投資降幅比11月收窄7.7個百分點，商品房銷售面積、銷售額、到位資金、房屋新開工面積等指標降幅有不同程度收窄。金融支持房地產領域的量價都出現積極變化。根據人民銀行的統計數據，2022年9-11月，全國房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元；當年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。2022年12月，全國新發放個人住房貸款利率平均為4.26%，比2021年12月同比下降1.37個百分點，是2008年有統計以來的歷史最低水平。2023年1月開始，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地調整首套住房貸款利率下限，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下。

房地產業本身及關聯行業在國民經濟中占有重要地位。穩定房地產市場對于實現穩增長具有重要作用，反過來實現穩增長也有助于更好地穩定房地產市場。正是從這個角度看，在2023年突出做好穩增長、宏觀經濟運行有望總體好轉的情況下，其也將成為房地產市場穩定發展的重要信心來源。近期，受存量房貸和新增房貸利率差距較大等因素影響，居民提前還貸多發并受到關注，在對居民做好引導解釋的同時，同樣有必要結合實際情況研究出臺政策降低存量房貸和新增房貸利差。在出臺政策支持首套房推動解決剛需群體住房需求的同時，有必要出臺更多的政策支持改善性住房需求。畢竟，改善性住房需求有些也是剛需，尤其對多子女家庭更是如此。住房需求是居民的基本需求之一，在新出生人口持續下降的情況下，需要多方為居民符合政策規定的多生育提供支持。

（作者系中國郵政儲蓄銀行研究員）