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利差牽一發而動全身。存量房貸利率高企之下，越來越多的購房者在考慮提前還貸，或尋求貸款置換，而后者有觸碰法律紅線的風險。

經營貸利率遠低于存量房貸利率，給一些違規貸款中介帶來了推銷“經營貸置換房貸”的“商機”，對此，無疑要加大對不法分子的打擊。另一方面，存量房貸與新增房貸利差過大，加劇了提前還貸潮，對此，則需要因勢利導。

違規置換房貸，消費者或要承擔刑責

隨著國家對小微企業支持力度的加大，經營性貸款利率持續 走低。

據媒體報道，從2022年11-12月開始，一些銀行加大了經營貸的業績指標，有的銀行推出了一系列經營貸的促銷活動，國有大行經營貸的利率普遍都在4%以下，甚至低至3.3%。有些中小銀行經營貸的優惠力度更大，某股份行一年期的產品最低可以達3%。

有地產行業專家給出一組數據，2020-2022年，房貸平均利率5.5%，有些城市甚至為6-7%。這與經營貸形成巨大利差， 一些違規貸款中介由此嗅到“商機”。

“違規貸款中介以‘利率低、期限長、放款快’為由，誘導消費者借‘過橋資金’提前結清房貸，再辦理信用貸、經營貸歸還過橋資金， 從而謀取高額中介服務、資金過橋費用。 這使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。”遼寧銀保監局在近日發布的《關于提前還貸或轉貸的風險提示》中指出。

該銀保監局提示，若消費者違規辦理“經營貸”，須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。

信用貸款與其他貸款業務相比利率較高，無形當中增加還款負擔。如辦理的是信用貸，該銀保監局稱，若不能準時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產生逾期還款記錄，影響日后個人金融業務的申辦。

“借款人在提前結清按揭貸款、重新申請信用貸、經營貸過程中，會被中介誘導或強制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費用、中介服務費用等，實際綜合成本可能超過銀行房貸利率。”遼寧銀保監局指出。

去年12月，浙江銀保監局也曾發布提示：經營貸換房貸，不是“餡餅”是陷阱。并提醒消費者認清違規轉貸背后隱藏的風險，依法合規辦理貸款業務，按照合同約定使用貸款資金。

房貸利差加劇提前還貸潮，如何應對？

違規中介開展“轉貸”業務，擾亂了金融秩序，無疑需大力打擊。而另一方面，存量房貸利率與新增房貸利差過大，加劇了提前還貸潮，則可能需要因勢利導。

2022年以來，伴隨5年期以上LPR下調，商業銀行房貸利率持續下調。貝殼研究院數據顯示，2023年1月，首套、二套房貸主流利率平均分別為4.10%、4.91%，接近歷史最低水平。

2022年下半年以來，部分購房者開始加快節奏提前償還貸款，到今年年初，形成提前還貸潮。然而，銀行為提前還貸的購房者設置門檻、障礙，導致還貸難。據統計，北京、上海提前還貸排隊時間分別為1-2個月以上、2-3個月，廣州、深圳均在1個月以上，南京部分銀行需排隊6個月。

“適度下調存量房貸利率，是應對提前還貸潮的善政。政策需反映民眾呼聲，為購房者提前還貸提供便利。”經濟學家任澤平撰文稱， 對于銀行而言， 個人住房貸款是優質資產，提前還貸會造成銀行存 量貸款規模下降、利息收入下降，但 關閉線上申請通道、限制提前還款額度只是揚湯止沸， 長遠看不利于銀行發展。

他表示，政府相關部門應出臺措施引導銀行適度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。下調存量房貸利率將推動購房信心恢復，使消費者打消房貸利率未來可能繼續下行造成損失的顧慮，有利于房地產行業穩定。

有銀行人士指出，不同時間的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調政策，則需要注意避免新的不公平產生，在具體操作層面還需要更詳細的論證。