今日工行、農(nóng)行、中行、建行、中信銀行相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

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中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜介紹，從公布的信息來(lái)看，各銀行調(diào)整規(guī)則基本一致，存量房貸的調(diào)整幅度根據(jù)原貸款發(fā)放時(shí)間、發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限（簡(jiǎn)稱“當(dāng)?shù)叵孪蕖保l(fā)放時(shí)全國(guó)首套房貸利率政策下限（簡(jiǎn)稱“全國(guó)下限”）有所不同。若當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則調(diào)整至當(dāng)?shù)叵孪蓿蝗舢?dāng)?shù)叵孪薜陀谌珖?guó)下限，且原貸款利率高于全國(guó)下限，則調(diào)整為全國(guó)下限；若原貸款利率低于全國(guó)下限，則不進(jìn)行調(diào)整。

針對(duì)全國(guó)下限，2022年5月14日（含）前發(fā)放的貸款，全國(guó)下限為L(zhǎng)PR；2022年5月14日后發(fā)放的貸款，全國(guó)下限為L(zhǎng)PR-20BP。對(duì)于選擇固定利率的購(gòu)房者，各銀行普遍提及可先轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整申請(qǐng)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計(jì)，后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調(diào)，將在9月份集中調(diào)整到位。

本次調(diào)整涉及三類(lèi)購(gòu)房者

此次各大行相繼發(fā)布存量首套房貸利率調(diào)整公告，是對(duì)8月31日央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局兩部門(mén)發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》的落地。

上述通知稱，2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

據(jù)測(cè)算，降低存量房貸利率可降低居民利息負(fù)擔(dān)，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)明顯下降。據(jù)中信證券測(cè)算，相關(guān)政策可能為超過(guò)1000萬(wàn)中產(chǎn)家庭每年節(jié)約1.2萬(wàn)元的資金成本。

“從四大行此次的調(diào)整范圍來(lái)看，各銀行涉及的人群類(lèi)型基本一致。第一類(lèi)為貸款發(fā)放時(shí)滿足首套資格的購(gòu)房家庭；第二類(lèi)是貸款時(shí)為非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的購(gòu)房家庭（當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行首套房認(rèn)房不認(rèn)貸），包括原先購(gòu)房時(shí)無(wú)住房但因認(rèn)房又認(rèn)貸政策按二套購(gòu)房的家庭，和原有多套住房后期通過(guò)交易等方式出售后當(dāng)前有唯一成套住房的家庭；第三類(lèi)是其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。”陳文靜稱。

其進(jìn)一步表示，針對(duì)第一類(lèi)情況，原先購(gòu)房時(shí)按首套執(zhí)行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，針對(duì)第二類(lèi)，銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動(dòng)提交申請(qǐng)并提供相關(guān)證明。

陳文靜認(rèn)為，本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好第二類(lèi)購(gòu)房人群，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，部分買(mǎi)家購(gòu)房時(shí)，房貸利率甚至在6%以上。

受訪專(zhuān)家認(rèn)為，存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。對(duì)于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。

對(duì)二套變首套購(gòu)房人群影響更大

“目前來(lái)看，此次幾大行存量房貸利率調(diào)整對(duì)兩類(lèi)城市影響較大。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示。

一類(lèi)是，對(duì)于2019年10月至2022年5月期間，首套房房貸利率本身加點(diǎn)較多的城市；二是在此期間，由于樓市熱度較高，貸款需求較多的情況下，城市內(nèi)各商業(yè)銀行加點(diǎn)幅度超過(guò)最低標(biāo)準(zhǔn)的。

張波表示，總體來(lái)看，包括蘇州、南寧、合肥、武漢、無(wú)錫、南昌等城市均是2019年首套房貸平均利率偏高的城市，都有希望在下一步獲到更大下調(diào)幅度，這類(lèi)城市的首套購(gòu)房者能得到的實(shí)惠會(huì)較為明顯。

對(duì)于一線城市而言，專(zhuān)家認(rèn)為，此次存量房貸利率調(diào)整對(duì)于首套房貸款人群影響相對(duì)有限，而對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”后部分由二套房變更為首套房認(rèn)定的人群，影響更加明顯。

以北京為例，由于2019年10月以來(lái)，北京執(zhí)行的首套房貸利率下限水平一直為L(zhǎng)PR+55BP，因此該政策調(diào)整對(duì)于北京首套房貸款人群未有影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次調(diào)整對(duì)于北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，部分由二套房認(rèn)定變更為首套房認(rèn)定的人群影響較大，對(duì)于2020年3月至今購(gòu)房的上述人群，根據(jù)各自情況，房貸利率有望下降5-50個(gè)基點(diǎn)，以100萬(wàn)元房貸25年等額本息計(jì)算，月供將減少約29元-290元/月。

“存量房貸利率下調(diào)，并不能由此直接提升房地產(chǎn)市場(chǎng)新增購(gòu)買(mǎi)力。從實(shí)際情況來(lái)看，考慮到樓市大環(huán)境依然存在一些不確定性，存量房貸利率下調(diào)后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增購(gòu)買(mǎi)力形成的推動(dòng)作用有多大仍有待觀察。”張波稱。