2023-09-08 08:06:05來源:金融界
今天(9月7日),四大行官宣降存量房貸利率細節(jié)。
(資料圖)
果然如之前推測那樣,銀行會選擇折中的方式下調(diào)存量房貸,不是每個城市,每個人都能享受到這份大禮包。
既不會高于城市下限,也不會低于全國下限,然后對首套性質(zhì)房貸有硬性標準。
換句話說,可以下調(diào)房貸利率的方式是LPR<個人房貸利率<=當?shù)胤抠J利率下限,或者是個人房貸利率=當?shù)胤抠J利率下限。
而且值得注意的是,符合調(diào)整條件的人,不需要去向銀行申請,銀行會主動調(diào)整。
但之前是固定利率的也可以調(diào)整,需要主動申請轉(zhuǎn)換成浮動利率之后才能享受。
當時央行公告出來后,當時很多人一下子都懵了。
不僅連九年義務教育的人覺得費解,就連英雄都反復讀了幾遍推敲過后才能明白真正的操作方式。
主要是因為這兩年咱們的基準利率發(fā)生了非常大的變化,由原來的固定利率變成浮動利率,而過去每個城市、每個人的加點數(shù)(BP)以及貸款當時的LPR都不同,甚至有的人選擇的是固定利率,有些人選擇的是浮動利率。
所以導致大家解讀央行的公告比較費力,也沒有辦法準確地計算自己到底能不能降房貸利率。
四大行的公告明確,降存量房貸利率的前提是要符合“認房不認貸”以及首套住房貸款政策。
這就意味著,在當?shù)爻鞘兄荒苡幸惶鬃》?,那些手里超過兩套房的人以及房叔房姐就享受不到。
而沒有跟進“認房不認貸”的城市,在農(nóng)行的公告里顯示,是二套房及以上的群體暫時是不能享受的,要等當?shù)亍罢J房不認貸”政策落地后才能調(diào)整。
不過,到現(xiàn)在都還有人搞不清楚,自己算幾套,能不能享受首套住房貸款政策的福利。
按照四大銀行的公告,“認房不認貸”之后,怎樣才算首套住房,已經(jīng)說得很明確。
舉個簡單的例子。
比如原本在深圳有一套房,賣掉以后又買了一套,至今在深圳名下只有一套房,那么房貸就屬于二套房房貸了,但深圳執(zhí)行認房不認貸后,則屬于首套住房的首套貸款,可以納入存量首套住房貸款利率下調(diào)的范圍。
要是如果深圳沒有執(zhí)行“認房不認貸”,那么這種情況就只能算是二套房貸,不能享受降房貸利率的好處了。
所以要在滿足“2023年8月31日(含當日)之前發(fā)放的貸款”“購買的是住宅,辦理的是個人商業(yè)貸款”“貸款為個人首套住房性質(zhì)貸款”“已經(jīng)由固定利率置換為浮動利率”四個前提條件后,才能按照調(diào)整規(guī)則對號入座。
根據(jù)銀行公告的調(diào)整規(guī)則,對應怎么調(diào)整,銀行把能調(diào)整的存量房貸按照時間節(jié)點,分為三類。
第一類,房貸發(fā)放時間在2019年10月7日(含)之前的——
四大行的公告細節(jié)除了建行的表述最簡潔,其余三家都比較明確細致,但表述的意思,卻略有差異。
建行的按相應期限 (原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行;
工行的最低調(diào)整為相應期限LPR不加點,或者加過點的,按城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行;
中行的為城市下限>LPR的,貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪?,如果個人貸款利率>LPR的,貸款加點幅度調(diào)整為0,如個人貸款利率 農(nóng)行的為城市房貸利率下限>LPR的,個人貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪蓿绻麄€人貸款利率 所以,不同銀行對2019年10月7日前的約定稍微還不一樣。 總的來看,調(diào)整的規(guī)則都會遵循以下的約束—— 如果當?shù)胤抠J利率下限>全國利率下限水平,那么個人房貸利率調(diào)整=當?shù)胤抠J利率下限; 如果當?shù)胤抠J利率下限<全國利率下限水平,那么個人房貸利率調(diào)整=全國利率下限水平; 如果個人房貸利率調(diào)整<全國利率下限水平,不調(diào)整。 2019年8月20日前,全國利率下限水平=0.7倍貸款基準利率; 2019年8月20日—2019年10月7日,LPR為4.85%。 以深圳為例,2017.5.26-2019.10.7深圳的利率下限為4.655%(基準利率 0.95 倍),全國的利率下限為3.43%(基準利率 0.7 倍),這個階段的房貸,最低只能下調(diào)到4.655%。 第二類,房貸發(fā)放時間在2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)階段的—— 如果當?shù)胤抠J利率下限>LPR,那么個人房貸利率調(diào)整=當?shù)胤抠J利率下限; 如果當?shù)胤抠J利率下限 如果個人房貸利率調(diào)整 這個階段LPR調(diào)整過4次。 以深圳為例,2019.10.8-2022.5.14期間,深圳利率下限為LPR+30BP,全國的利率下限為LPR。 這期間,全國首套房貸利率政策下限(LPR)分別為4.85%、4.8%、4.75%、4.65%、4.6%。 那么深圳在這期間發(fā)放貸款的人,利率下限分別可調(diào)整為5.15%、5.10%、5.05%、4.95%、4.90%。 所以,這個階段在深圳辦理房貸的人,最低為4.90%。 第三類,房貸發(fā)放時間在2022年5月15日(含)-2023年8月31日(含)階段的—— 如果當?shù)胤抠J利率下限>LPR-20BP,那么個人房貸利率調(diào)整=當?shù)胤抠J利率下限; 如果當?shù)胤抠J利率下限 如果個人房貸利率調(diào)整 這個階段LPR調(diào)整過3次。 同樣以深圳為例,2022.5.15-至今,深圳利率下限為LPR+30BP,全國的利率下限為LPR-20BP。 這期間,全國首套房貸利率政策下限(LPR-20BP)分別為4.35%、4.1%、4%。 那么深圳在這期間發(fā)放貸款的人,利率下限分別可調(diào)整為4.75%、4.6%、4.5%。 目前,全國各個城市中,最新的房貸利率下限依然比全國房貸利率下限(LPR-20BP=4%)還高的城市只有11個。 換句話說,這11個城市的人,除了北京、上海、深圳,2022.5.15-至今房貸利率最低只能調(diào)整到LPR(4.45%、4.3%、4.2%) 而全國城市中,除了這11個城市,如果貸款時間為2022.5.15-至今的,其余城市最低都能調(diào)到與LPR-20BP持平,即調(diào)整到LPR(4.25%、4.1%、4%)。 所以,從銀行的公告來看,銀行都選擇了折衷的方式來調(diào)整。 無論是哪個階段按揭的群體,要么最低調(diào)到當?shù)胤抠J利率下限,要么最低調(diào)到全國房貸利率的下限。 當本身個人房貸利率已經(jīng)<當?shù)胤抠J利率下限<全國房貸利率下限的時候,就不會有調(diào)整。
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